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十位大咖曝光南京桥北二手房市场真相

365淘房       2018年09月30日 11:35   我要评论
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作为桥北联结主城的一条重要的过江通道,长江大桥经过两年大修,即将在年底恢复通车。大桥恢复通车以后,过江难的问题能否顺利解决?桥北的二手房价格会不会因此上涨?教育、交通等多重利好加持,板块价值如何体现?

9月29日下午,365淘房2018年桥北二手房市场研讨会在威尼斯水城酒店圆满举行,三六五网存量房中心副总经理陈亮亮、桥北各大品牌经纪公司的老总们亲临会议现场,开展了一场激烈的大讨论。

看点01

江北二手房市场数据发布!桥北6个小区位居涨幅前十

365淘房存量房中心副总经理陈亮亮对桥北二手房市场数据进行了公开发布。陈总现场分析了近两年江北二手房交易量走势,数据表明,两年间,江北的二手房成交量整体呈下滑趋势,不过成交量下滑主要还是受市场大环境的影响,长江大桥封闭维修对桥北市场有影响但关系不大。

江北二手房市场数据发布

2016年9月,南京限购重启,随后又相继出台了限贷、限售等调控政策,再加上贷款政策的不断收紧,利率上浮,导致不少购房人放缓了购房的节奏,进入观望状态,成交周期也随之变长。

值得注意的是,365指数数据显示,从2016年10月到2018年8月,浦口区二手房挂牌均价涨幅最大的小区是旭日华庭,涨幅达到了20.93%;涨幅排在第二和第三位的分别是群盛北江豪庭和明发滨江新城。

涨幅前10的小区中,有6个小区位于配套完善的桥北板块,其中大部分都是浦外或者琅小明发滨江分校的学区房。刚需主导的市场下,学区成为房产升值的重要推动。

看点02

大咖云集!桥北资深品牌中介老总共同研讨市场

@三六五网存量房中心副总经理陈亮亮:桥北市场刚需仍是主力 学区盘优势将继续凸显

在研讨会上,三六五网存量房中心副总经理陈亮亮对桥北后期的市场进行了展望:

交易量稳中有升

长江大桥年底回归,将会从一定程度上解决桥北人民“过江难”的问题,会加快刚需入市步伐,交易量预计稳中有升。

刚需仍是主力

桥北板块的环境瓶颈短期内无法解决,况且待开发的地块较少,改善型住宅产品几乎空白,二手房市场需求在很长一段时间内将仍然以刚需为主。

房价总体平稳

长江大桥通车后,现阶段“捂房惜售”的房主会有一波涨价,挂牌量增加,房价出现一波短期上涨。但由于市场总体形势,房价总体保持平稳。

学区盘优势继续凸显

由于教育资源的稀缺性,桥北的优质教育资源显得更加珍贵,琅小明发滨江分校、一中明发滨江分校以及浦外等仅有的几所优质学校的学区房将会更加抢手。

@高业房产副总经理  苗旺:大桥回归对房价推动有限 江北未来教育看民办

对于整个桥北板块来说,单单看大桥回归这一项利好,对房价的推动作用是有限的,我不认为一个过江通道会解决现在市场下行的问题。现在市场整体处于一个下行区间,这是受整个国家的经济形势影响的,南京也不例外,并且我认为现阶段的市场下行还只是个开始。

江北之前是没有学区房的概念的,名校的诞生需要历史文化的沉淀,江北之前是一片空白,现在经过很多年的沉淀。现在让桥北部分小区引为资本的琅小明发滨江分校和一中明发滨江分校只不过是对桥北教育资源弱势的一个弥补,并不能成为相应小区房价的支撑点。

未来整个江北新区的教育应该是看江北核心区,虽然核心区现在并没有实质性的名校,但是未来规划肯定是不会弱的。并且江北在教育方面的规划跟主城区应该是差异化路线,江北未来教育主要看民办,比如苏杰学校、汉开书院和育英二外等。

@德冠置业总经理 李定伟:置换可以考虑桥北的学区房 刚需首推高新区

大桥重新通车不足以解决桥北的“过江难”问题,上下班高峰期也一样会拥堵。大桥回归也并不足以支撑桥北房价的上涨,至于现在有些房主捂房惜售,试图等大桥通车以后涨价出售,这只能是一个美好的幻想。

对于板块的选择上,首次置换的客户可以首选桥北的学区房,同时要考虑小区环境和周边配套的因素。但是桥北这一块没有两者兼顾的,一般学区比较好的小区环境特别差,环境相对较好的小区学区配置又比较一般,主要还是看购房者自己的选择。刚需因为要考虑价格,我推荐高新区,小区环境好,户型齐全,开发商赠送面积多,比桥北更有发展空间。

@居巢房产总经理 胡承诤:桥北置换需求众多 购房者更看重小区环境

据我了解,桥北客户需求主要是以刚需和置换需求为主,一套房源能不能顺利成交,不单单看学区,学区这块在购房者的选择里占比不是很大,购房者更看重小区环境和配套,当然,房源自身的卖点也非常重要。

而从房价上来看,桥北目前的房价也逐渐在脱离刚需,旭日爱上城这样一些小区单价甚至已经超过3万,这对于刚需来说是非常不友好的。而推动这些小区房价上涨的因素跟学区没有太大关系,主要还是小区环境。

@宅福房产总经理 彭令亮:买卖双方博弈明显 买房人更看重小区颜值

目前桥北二手房买卖双方博弈明显,买卖双方观望情绪都比较浓重。由于整体经济形势不容乐观,房产税的出台可能就在一夜之间,所以最近也出现了个别房主降价抛房的现象。

学区配套的提升,并不能成为桥北房价的主要支撑点。目前桥北学区房,并不是刚需群体能买得起的,按照现在的市场价格,两房也要200万以上了,很多人只能通过换房的方式购买。实际上,很多桥北买房人更看重小区“颜值”,我也认可小区环境非常重要,像弘阳旭日上城在桥北一带价格卖的高,和环境因素密不可分。

@美芝嘉房产运营总监  钱玉堂:“金九银十”并没有如期到来 需求仍是刚需为主

房价走势和市场紧密相关,近期桥北二手房的客户群仍然是以刚需为主,单价低的房源相对还是更受欢迎。现在是九月末,二手房市场的“金九银十”并没有到来,我预计在年后可能会爆发。年底大桥通车,我认为对桥北房价不会有太大影响。

目前在桥北买房的客户,都是自住兼投资。桥北虽然名校分校众多,但我认为还是比不上市区里的二线名校。我预计,未来教育资源还是集中在江北核心区。

我对现在桥北整个二手房市场不是很看好,一个区域的成熟,除了学区,还有很多值得考虑,比如交通、医疗等,桥北的支撑相对比较少,就比如说,桥北目前一个三甲医院也没有,后期还需完善;另外,政策对房价影响非常大,二手房整体成交量、成交价还是根据全国的行情走。我对整个市场的预期不是太好,全南京二手房市场大环境未来一年多不会很理想。

@高业房产业务总监  候仕骝:桥北房价并不存在泡沫 长期保持平稳

按照未来发展潜力,我把桥北热门板块进行了一个排序:江北核心区〉老山和高新区〉桥北。桥北是一个发展非常成熟的板块,甚至在很多方面已经与主城接轨,个人认为桥北二手房市场没有太大的发展空间,大桥通车对桥北房价的影响甚微。悲观来看,这样冷清的市场可能要维持一到两年。

但是,桥北房价我也不认为有泡沫,可以说会维持一个长期平稳的走势,目前的价格非常适合刚需入手,但成交中短期比较惨淡。

@居巢房产大区经理 周飞:大桥回归将会提升挂牌价 买卖双方博弈会加大

对桥北业主来说,大桥等过江通道的开通对房价提升会有影响,房主会主动抬高挂牌价,但是现在购房者非常理性,不一定接受房主的报价,所以这种矛盾一定会限制成交量。

再者,银行放款速度缓慢,利率提高,会导致客户心态发现变化,选择观望。限购政策之后,桥北二手房供应量非常大,已经供大于求,客户的选择面广。

众所周知,桥北很多老小区已经开始出新,天润城1-4街区也在出新范围内,我认为桥北这些老旧小区的优势在于周边的配套设施完善,完全可以满足于自住需求,低廉的总价也可以说是刚需人群的福音。

@鼎点置业区域经理 马海元:桥北房主报价坚挺 持乐观态度

9月份以来,桥北二手房市场明显没有七八月份好,市场购买力在下降,房价目前处于坚挺的状态,房主对后期走势仍然保持乐观态度。我认为大桥的开通对桥北房价还是有影响的,不过这仍然改变不了桥北刚需集中营的现状。

桥北的名校学区只是相对而言的,冲着学区的买房人,不如选择市区真正的学区房。所以,学区因素不是桥北购房人考虑的主要因素,购买桥北二手房的人还是首要考虑居住。

@宅福房产区域经理 凌荣平:教育配套还会提升 高新板块更有发展空间

我从业很多年,见证了桥北房价从几千上涨到现在的两万多,基本上是两年翻一番。但目前来看,高新板块似乎发展潜力比桥北更大,区域内小区房龄新,规划多,户型齐全,今年交易量比较好。

就老桥北来看,明发、威尼斯板块,单靠学区资源的话,不足以支撑房价大涨,江北以后会有更多的教育资源入驻,会不会超越现有学区资源呢?买房人也是有选择性的,以后可能会选择更有发展潜力的地方。但是桥北有名校学区的小区再降价也不太可能,房价和成交量要看后期整体的购买力。

看点03

未来桥北利好大爆发

近期利好

1、南京长江大桥回归

时间:今年底

最新消息传来,目前白玉兰灯柱正在按照文物保护的标准进行修缮。它们不仅保持了最初的外观风貌,而且更加节能与便民。

白玉兰灯柱

2、地铁11号线开建

时间:预计今年12月份开工,2021年投入使用

地铁11号线虽然是一条全线位于长江以北的地铁线路,但11号线是桥北通往江北核心区的重要通道。

地铁11号线

3、和燕路隧道动工

时间:已开工

将来和燕路到江通道建成后,直接利好城北新鼓楼、迈燕新城等板块,以及桥北、八卦洲等区域。

4、商业配套越来越成熟

桥北向来是江北商业氛围最浓厚、能级最高的区域。金都汇广场、京新广场、弘阳广场升级、华东第一家金象王府井商业……

除了上面提到的这些以外,桥北还有不少配套利好:

交通配套

地铁三号线

从过江第一站10分钟可以到南京站,25分钟到大行宫,40分钟不到可抵达南京南站。

地铁S8

地铁S8线连接桥北、高新、大厂、六合,是区域内部一条重要的地铁线,未来还将继续南延。7月13日,南京S8线南延工程保险项目(DS8-XB02标)正式开始对外招标,这也意味着S8线南延线通车更近了!

扬子江隧道

大桥封闭期间,扬子江隧道将发挥重要作用,是桥北地区陆路通道过江的第一选择。

长江二桥

长江二桥

浦仪高速

将进一步改变目前桥北居民出行格局。

浦仪高速

商业配套

桥北是目前江北新区商业最为繁荣、能级最高的区域。弘阳广场拥有南京最大的一站式儿童天地、南京首家串联购物、游乐的主题街区,南京最高的摩天轮。

而规划的金象城.王府井购物中心集豪华酒店式公寓、大型情景式Shopping Mall、摩登时尚购物街区、国际五星级酒店等为一体,未来将为桥北增添更多的商业活力。

教育

名校分校众多,教育资源较充足,小学有琅琊路小学明发滨江新城分校、天润城分校、浦口外国语学校、北京东路小学分校红太阳小学、力学小学海德北岸分校、南京一中明发滨江新城分校、南京二十九中天润城和威尼斯水城分校等等。

在“十三五”期间桥北、高新还将新建24所幼儿园,7所小学,5所初中及一所高中。

医疗

浦口医院

南医大附属第四医院  

桥北目前唯一的三甲医院,它是今年江北新区重点建设的重大项目之一,预计将在2019年投入使用。

休闲娱乐

浦口火车站

拥有悠久历史的浦口火车站即将改造,投资金额达37亿之多,未来将成为南京重要的历史文化街区。

桥北滨江公园

桥北滨江公园位于大桥北堡西侧,未来二期工程将继续扩建,和核心区滨江风光带连城一片,现在也是桥北居民日常休闲的主要场所。

泰山庙

始建于明初,虽几经沧桑,但泰山庙会一直兴盛不衰。泰山庙祭祀的日子是每年农历三月二十八日,也是桥北地区的一个重要节日。

桥北文体中心

桥北文体中心是江北地区最大的文化艺术中心,桥北地区集商业办公、娱乐体育、居住休闲为一体的城市综合体。

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