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克而瑞2018年上半年昆明楼市总结及预判

云南房网       2018年07月16日 11:04   我要评论
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宏观环境[宏观经济]

2018年第一季度中国GDP延续了近三年的平稳走势,预计全年GDP增速将保持不低于6.8%,昆明高于全 国增速并有加快趋势。昆明GDP增速超过全国GDP增速且趋势较大,逐渐扩大剪刀差。

2018年第一季度国内生产总值(GDP)维持在6.8%的增速,随着地产销量重回下行通道、上游涨价压缩中游利润,以及环保限产来袭, 预期2018年中国经济增速将保持平稳,2018年全年GDP增速将保持不低于6.8%。货币政策短期难松,未来“放水刺激经济”的必要性 已大幅降低。在经济平稳、效益回升、货币偏紧下,金融市场运行整体稳定。房地产市场的投资属性明显受到压缩,资金逐渐转向金融 市场趋势将逐渐出现。

相比于全国,昆明GDP增速略高并出现加快趋势产生剪刀差。由于城市能级较低,发展滞后,昆明市经济发展对于房地产依赖更甚, 2014年房地产市场进入调整期,昆明GDP增速随之迅速回落,2015年跌至8%,2017年随着房地产市场回暖,高铁开通,以及滇中新 区的开发建设的增速,伴随着众多开发商入昆,文旅地产、生态地产新增长极的出现,2018年昆明GDP有加快增长的趋势。

2018上半年全国CPI总体上涨,昆明涨幅平稳,通胀压力较小。

2018年全国CPI在2月份达到峰值,涨幅达到高点,2月之后涨幅出现下行趋势。 

CPI2月份达到2.9,出现近几年来的高点,通胀压力大,随着2月份之后的涨幅下行,未来通胀压力相对较小。 

昆明CPI走势较全国相比波动较小,尽管2016年下半年CPI经济随国内宏观经济有增长趋势,但在2017年3、4月份出现了负值,5、 6月份有所回升,7至11月处于低位运行,2018上半年CPI趋于稳定。 

18年上半年全国和昆明房地产投资增速均出现下行趋势,昆明下行趋势远高于全国。

相比于全国,昆明房地产投资额占固定资产投资比例过高,昆明近50%的固定资产投资用于房地产投资,经济增长对房地产市场依赖度强;虽然2015年出现呈负增长,但随着年楼市回暖,2016-2017年房地产投资平稳增长,2018年增长趋势有所缓和。

2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动,接近一线城市水平,明显高于西南地区各周边城市,处于房地产快速发展阶段。

宏观环境[国家政策]

2014年前,调控与救市交替进行。2014年-2015年调整呈现宽松购房政策。2016年房地产政策是从宽 松到热点城市不断收紧过程。2017年围绕“房住不炒”,大力培育发展住房租赁市场,调控政策不断加 码,与此同时,金融去杠杆持续推进,严格限贷。2018年房地产政策以收紧为主,多个城市实行限购、 限贷、限售。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

限购、限贷、限价升级并广泛“限售”,多个城市再次加入调控行列。

宏观环境[昆明政策]

2018年上半年昆明房地产坚守”房子用来住的不是用来炒”的定位,”限售“成为调控标配;落户门槛降 低;货币政策稳健中性,金融去杠杆与防风险并行,公积金政策持续收紧。

2018年上半年昆明房地产市场限售政策升级,坚守”房子用来住不用来炒”的定位,从呈贡区限售2年加码 升级为三大热点区域限售3年,另外,进一步收紧公积金政策,并提出落实差别化房地产信贷调控政策。

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