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东莞二手房成交跌三成 促中介专业发展

信息时报       2018年07月13日 11:39   我要评论
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成交:上半年二手房成交量同比下跌三成

据合富研究院监控东莞市房产管理局公众信息网的二手房网签数据,今年上半年,东莞全市二手房网签量共有17366套,较去年下半年下滑30%,较去年上半年同期则下滑了34%,处于近几年来的较低水平。

“政策的日趋严厉,以及房贷的收紧,使得东莞二手交易明显降温,”合富置业有关负责人介绍,除1月份之外,今年其余各个月份的二手成交量,都明显低于去年同期的水平,甚至只有去年同期的一半。

从片区来看,六大片区二手成交量都有明显下滑。其中成交最多的是城区片区,上半年合共成交5659套,占了全市二手成交的3成以上。城区片区拥有较成熟的教育、交通、行政等配套,也成为很多购房者的热门选择片区,差不多是成交量最低的水乡新城片区的10倍。东南临深片区的成交同样突破5000套大关,共成交5066套,略低于城区。

不过,从跌幅来看,这两个热门片区的二手成交,同比跌幅都超过了30%,相较而言,水乡新城片区以及松山湖片区,二手成交的同比跌幅则相对较少。

乐有家研究中心有关负责人也告诉记者,今年上半年东莞二手商品房成交为近两年半最低,主要是因为东莞从今年年初开始实行“三价合一”政策,购房成本大幅增加,成交量相应减少。

价格:均价15481元㎡ 环比上涨7.1%

在二手房价方面,乐有家研究中心数据显示,与一手住宅相似,东莞二手房成交均价保持逐步上涨态势,今年上半年成交均价15481元平方米,环比上涨7.1%,均价上涨速度逐步放缓。

从片区来看,东南临深片区二手房价格是六大片区中最高的,为18863元平方米,城区片区因为石碣镇、高埗镇低价小区网签带动,虽然成交量最高,但成交均价相对较低,为16742元平方米。

“随着东莞一手住宅价格的逐步上涨,东莞二手房价格也随之水涨船高,不过近几年因为限购限贷限售等政策的控制,东莞一手住宅与二手房价格差逐步缩小,其中2016年下半年两者价差最高为3229元平方米,今年上半年最低为1512元平方米。”乐有家研究中心有关负责人说。

数据显示,今年上半年东莞二手房套均总价142万元,比2017年下半年上涨10.81%,然而相比一手住宅193万元的套均总价,二手房还是有一定的差距。不过东莞二手房与新房套均总价的差距在逐步缩小,其中2016年下半年两者套均价差最高为66万元,今年上半年两者价差最低为51万元,二者价差差不多是东莞一套二手房的首付。

该负责人告诉记者,据监控内部的二手房报价数据发现,目前二手房报价还是上涨的,主要是因为大家比较看好后市,再加上粤港澳大湾区规划也是一大利好。

影响:促动从业人员往诚信专业方向发展

金信联行有关负责人告诉记者,目前的政策下,除了“满五唯一”房源交易受影响较小,其他的二手房交易成本都有所增加。记者了解到,目前深圳二手房交易的个人所得税是按总价的1%来征收,而东莞是按差额的20%,由于近两年东莞房价上涨,一套100平方米的房子总价与原价之间的差额往往在100万元以上,因此差额的20%也达到了20万元。东莞市房地产中介协会内部目前也在讨论向税务部门提出意见,申请改变二手房个人所得税的收取方式,1%~3%都在考虑的范围之内。

“据我所知,税务部门内部已在研究这个事情了。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉告诉记者,“政策对二手房交易市场的影响还是很大的,三价合一后,很多刚需买家更倾向于购买一手房。”

不过,郑浩辉认为,目前市场环境对中介来说并不算是一个难关。“其实之前中介行业的运营手法都是靠人海战术、信息不对称等方式,这不是我们中介行业应有的发展方式,或者说行业的价值。所以,这个时候更能促进行业经营者、从业人员往诚信、专业的方向去发展,并做出调整。实际上这对他们是有帮助的,可以通过对成本的控制、资源的共享,开拓更多业务。”

发展公司租赁和一手代理业务格外重要

金信联行市场部有关负责人告诉记者,“三价合一”实际上也是对房地产交易市场的法律规范和健康的引导,公司将根据政策导向调整业务。目前二手市场低迷,发展公司租赁和一手代理业务显得格外重要。

同时,要做好公司内部文化管理。“市场低迷、公司发展受限的时候,最是考验公司文化的时候。昨日刚好是金信联行15周年庆,我们一直坚持‘厚德载物,敬天爱人’的司训,即使在公司的危难时期,也坚持‘诚信、专业、服务’的经营理念,把员工利益放在重要位置。适当增加公司文化活动会更利于宣传公司文化和提高员工凝聚力,组织员工进行培训学习,提高他们的工作能力。”该负责人说。

他还建议,应利用市场相对冷淡期的时间和精力,内省和优化公司各项制度,优化制度和优化人力配比可在一定程度上降低成本、提高效率。

“满五唯一”房源将更受关注

对购房者而言,应该如何选择适合的二手房呢?乐有家研究中心有关负责人建议,可以多关注下“满五唯一”的房源,这种现在在东莞属于稀缺资源,而且税费比较优惠。此外,可根据个人需求挑选房源,如果是自住,可以挑选配套成熟的小区,如果是投资,则可以选择未来有地铁、政府规划等利好的楼盘。

此外,随着房价的逐步上涨,目前东莞的二手房套均价格达到142万元。该负责人建议,想要买相对便宜的房子,目光可以看向水乡新城和东部产业园片区,乐有家研究中心统计了六大片区二手房总价在100万元内房源占比,其中水乡新城和东部产业园片区均有40%以上的房源。

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上半年二手房租赁“量价均涨”

二手房交易成交量萎缩,但租赁情况却稳步提升。乐有家研究中心最新发布数据显示,今年上半年其内部租房成交量达历年同期最高,租金也缓慢上涨。其中,60平方米以下的小户型最受租客欢迎。

租金价格上涨相对较缓

乐有家研究中心数据显示,东莞租房成交量逐步上涨,今年上半年达最高,上半年乐有家内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。“主要是因为东莞竞争力提升了,来东莞就业人员有增加。且部分深圳客外溢,比如黄江、长安和凤岗等都有深圳客户租房身影,未来随着深莞交通一体化,这个比例会进一步提升”,乐有家有关负责人告诉记者,东莞房价提升,也倒逼了一些客户选择租房,另外东莞近几年也推出了部分装修很好的商业公寓,深受年轻白领欢迎。

根据乐有家内部成交数据显示,3月份东莞租房成交量最高,这也与实际情况相符,2月是传统新年,年后的3月份很多务工者及高校应届毕业生外出找工作,也催涨了租房的成交量。

租房的均价也逐步在上涨,2018年上半年东莞租房均价为26.98元平方米,与2016年上半年相比仅上涨了8%,相较于新房和二手房均价的上涨幅度,可谓是“缓慢”了。

60平米以下户型成交占比最高

乐有家统计了上半年东莞热租的楼盘,其中大岭山镇的光大山湖城位居第一。大岭山镇距离长安镇和松山湖镇相对较近,租房价格也比长安及松山湖要便宜,故承接了这两个镇区客户的外溢需求,热租榜中大岭山镇有两个楼盘入围。寮步镇和桥头镇则接纳了城区和凤岗镇的客户外溢需求。

与二手房相反的是,东莞租房客户更喜欢小户型的房子,60平方米以下的小户型房源租客占比最高达32.25%,不过与60~90平方米的刚需户型成交占比相差不大。使用率更高的3房也很受欢迎,租客多是拖家带口。

乐有家研究中心数据显示,东莞租房占比最高的为2000~3000元区间房源,这也与东莞整体租金均价相对应。

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