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锐理机构2018年上半年昆明房地产市场研究报告

云南房网       2018年07月13日 10:22   我要评论
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1.1 昆明经济概况

【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元,同比增长10.2%,为2014年以来首次实现两位数增长;增速快于全国3.4个百分点,快于全省0.9个百分点。CPI增速1.1%。 

【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款余额】居民消费能力稳中有升,2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元,同比增长11.30%,全市消费品市场较快发展,社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平;1-4月金融机 构人民币存款余额平稳增长。 

【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元,同比增长7.60%,2018年固定资产投资同比下降5.9%;房地产投资额为1683.33亿,约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。 

1.1 经济概况小结 

2018年以来,一方面,经济增长动能缓慢收缩,其中贸易端保持相对平稳,中美贸易摩擦影响暂未显现;投资端自前期高位连续3个月回落,地产投资勉强支撑,制造业投资有所回暖但仍处低位,基建投资受地方债务约束回落较快;消费端,居民杠杆率提升后,社零消费增速缓慢回落;另一方面,信用风险逐步暴露,信用利差日渐走高; 

预计2018年下半年经济将进入“需求扩张”和新一轮周期性回暖阶段,经济内在动力增强,产业结构和经济质量提升,地产投资将难以保持上半年的高增长,但全年增速高于2017年的可能性较高;在政策调控中,维稳的诉求将在下半年明显提升,其一方面体现在维稳经济增速,另一方面则体现在维稳流动性预期; 

2018年以来,昆明市经济运行稳中有进、稳中向好,多数指标高位开局,经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期,发展质量明显提升,既体现稳中求进,又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。 

1.2 2018上半年昆明重要政策一览

1.2 昆明政策解析

【昆明重申限售,加大对主城五区、三个开发区调控力度】

摘要:昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策,加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中,对 主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅需取得不动产权属 证书满3年方可上市交易。 

锐评:从2017年以来,政策调控坚持房住不炒,一线 城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限” 时代,除少部分企业着手转型以外,大量的资金开始 涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市, 也迎来了大量的资金转入,整体房价被炒高,成为 2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市 热点区域出击,从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区 域限售3年,具有很强的针对性,同时分区域限售也避 免了误伤自住性质的购房需求,有助于去杠杆,控制投机性、投资性购房行为。 

【昆明住房限购政策:非云南省户籍自然人限购1套】

摘要:2018年7月1日,昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。通知指 出,为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性和稳定 性,进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策,非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。 

锐评:自住建部两次约谈之后,昆明市又一次推出住房限购政 策,也可以看出,3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆 市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十 条”来说更加严苛:暂停向在昆明有房的外省人销售;1年内价 格上浮不超6%,且每6个月才能调整一次价格。目前看来,昆 明是其实政策环境较为宽松的二线城市,本次限购政策以非本 省户籍自然人为标准,针对新建商品住房,也就是说一定程度 将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数,存量房的价值开始显现,可能成为省外客户的关注重点。 

1.2 政策小结

2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,同时强调扩大并落实“有效供给”,然而短期需求侧调控和中长 期供给侧改革的交互作用仍需一定时间,市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积 极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出 台。上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策 收紧。 

2018年上半年,昆明楼市依然日光盘频现,市场火爆,住建部两次约谈。年初第一次约谈,而后昆明市在3月1日出台了“昆 十条”,意图达到对楼市降温的目的,但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈 昆明,这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策,以非本省户籍自然人为标准,针对新建商品住房,也就是说一定程度 将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数,存量房的价值开始显现,可能成为省外客户的关注重点。

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