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昆明二手房市场总欠了一点火候

搜狐财经       2018年07月05日 11:45   我要评论
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买二手房有多难?卖房,比买房更考验技术。

这几天,昆明楼市动态编辑团队做了一个统计,淘二手房的那么多房子卖出去了吗?

本文关键词:

1、卖二手房真是难

2、二手房要补涨可能吗?

3、二手房房价是什么水平?

4、二手房需求到底是什么?

个人玩家比不了开发商,卖房好难!

我们知道买房不易,买二手房更难。

其实,下决心卖房,考验心态;真的卖出去,考验技术。

很多人5000元㎡买的房子,最后涨到1w了,不卖出去也只是纸面财富,卖出去了才叫赚。

我们统计了在咱们昆明楼市动态上的淘二手房栏目中的房源售出信息。

结果,不出意料:

二手房房源

32套房源,仅仅售出11套(加上此前上线房源15套中售出的10套左右),总体成交比例仅50%左右。

(尽管我知道这样的成交比例在所有交易平台里面算很高的了,但是……为什么还有房子没卖出去?)

我相信,很多房主肯定通过多方平台发布房源信息,并且每天接到了不计其数的咨询电话。

前几天发布的一套二手房,房主原本很开心地告诉小陈“一天就卖出去了”,结果第二天买家爽约,又不买了;也有房东告诉小陈“能不能在文章中调高价格”或者“不想卖了”……

买卖双方,都是纯粹的个人行为,又受到各种各样的“诱惑”,买卖双方都被“临时爽约”困扰。

当然,很多风险也加大了交易难度——比如买家需要垫资赎回房产证、房东要求贷款下来才过户、为节省税费先公正交易等等。

(有些城市早就实行了二手房交易监管账户制度,就可以规避这一类风险。像小陈老家城市,买家先把钱打到管理部门指定的监管账户里面,过户之后,这笔钱才会从这个中间账户里面转给卖家)

种种麻烦事情,总让二手房欠了一点火候。

当然,归根结底还是“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”(毕竟,你的二手房没有火到要办“认筹卡然后开盘摇号”的地步)

二手房补涨,可能吗?

2018年下半年过去了,下半年刚开始,就出台了限购令,这限购,可谓是“限购,限购,不让批发,只许零售。”

当然,也有很多人关注第五条限价措施:“限价,限价,谁乱涨价,网签不下。”

限购令第五条,实在是非常有意思。

万科翡翠为例,作为今年上半年,巫家坝片区在售唯一项目,价格从去年9月份首开1.3-1.4w涨到了1.8-2w。

(尽管我们都知道该项目在巫家坝区域里面不算是最好的位置)。

假设按照同项目、同品质、同类型产品不能超过最近一个月内的备案均价,那么一个月涨1k这种事情很难再有。

再加上12月内备案价格最多上涨6%,也就是说,以后,项目首开价格约等于后期价格。毕竟涨6%这种情况,基本约等于没涨。

对于开发商来说,一年6%的涨幅,还不够融资成本。(开发商融资借款的利息+成本差不多都要10%以上)

我已经提前预见了这样的场景——搭售、高额验资、提高首付甚至全款优先,而越来越多的人将会吐槽置业顾问“不爱搭理人”、“拽到天上去了”……

那么这样的一手房价,就失去了最基本的参考意义。(交了茶水费、全款买来的房子,反映不了真实的市场房价)

打个比方:

某一手新房单价1.5w,购买100平米,首付30%,那么正常首付应该是45w;

同区域次新二手房,单价1.2w,购买100平米,总价120w,但银行评估价只到1w左右,银行只按照评估总价100w的百分之70来贷款给购房者,那么除了可以贷款的70w,剩下的全部要付现金做首付,总计50w首付。

这样,购买新房的首付甚至比二手房还低,加之“新房癌”,很大一部分人会选择买新房。

当然,我们知道,现在一手房明面上不太可能涨那么多了(因为限价)。

当一手新房要收一笔额外的费用,比如绑定车位、装修费用甚至“灰色费用”。(10w元以上,还不让贷款,更别提公积金贷款。)

那么一手房的首付就超过了二手房,再加上总价就超过了30%以上(主要反映在月供上)。

此前,很多人由于心理原因弃“别人住过的房子”,现在,矫情不能当饭吃。

钱,能不能治好你的“新房癌”?你还会选择一手房吗?

再加上对非本省户口对于购买新建住宅的限制,也会存在转向购买二手房的可能,尤其是“非本省户口”但又真正在昆明工作生活的“新昆明人”。

所以咱们在此前的解读限购令的文章中提到“二手房将迎来全面补涨”,而小陈现在要说:二手房全面启动的信号则是——灰色购房成本+越来越小的选到心仪新房源的几率。

最近半年二手房价涨幅多大?

那么,现在二手房房价是个什么水平?

二手房房价

数据由小陈根据中国房价行情主城区房价变化统计,样本数据2.6w套挂牌二手住宅

这里是昆明去年12月与今年6月各城区二手房房价变化图。

其中,涨幅最明显的是官渡区,整体均价11232元㎡,环比去年12月涨幅16.58%。

拿官渡区最近半年开盘的一手项目来看,基本没有低于1.1w这个数的。(最便宜的瀚林澜山,也从9500涨到了11500,其余项目基本均价都在1.3w以上)

涨幅其次的是呈贡新区,由8767元㎡涨到了10045元㎡。呈贡新区比较特殊,由于是新区,这单价一万多的二手房,基本都上10年以内的次新房,基本没有老破小,几乎与呈贡一手住宅1w-1.1w之间的市场均价相差不大。

(一手二手价格差这么小,说明某区域应该还有空间)

再看二手房市场上都是一些什么样的房子:

二手房单价结构

二手房面积结构

数据由小陈根据中国房价行情昆明主城区房价变化统计,单位均是百分比

1、在价格关注度方面,关注量是8000-1.1w之间的客户群体最高,这也是目前主流二手房房价供应区间。从1.1-1.2w以及以上,这个价格区间开始,关注量比供应量还大。

2、在面积关注度方面,低于100㎡以下的小户型,占关注度总量的40%左右;100-160㎡的户型,占关注度总量43%左右;160㎡以上户型,占比超过10%。并且从80㎡以上开始,便是关注量大于供给量。

以往,我们常常认为,只有刚需一族才会去选择二手房,实际上,趋势正在发生改变:越来越多的改善型客户也开始考虑二手房了。

而从国家统计局数据上显示,昆明的新房房价整体上扬是在2016年6月份(到现在已经连涨24个月),而二手房则是在2017年3月份开始涨的,从时间的滞后性上看,二手房的觉醒足足晚了9个月时间。

而到今年5月份昆明二手房价格上涨排名全国第二,对于卖方而言,“哇塞,形势大好!”

二手房,我估计现在是卖不出去:

因为此前,好不容易让一波人下决心买二手房了;现在,另一拨人又不愿意卖二手房了。

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