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新城控股副总裁欧阳捷:国内成熟的TOD模式仍少

21世纪经济报道       2018年07月04日 09:07   我要评论
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近些年来,中国城市轨道交通建设高速发展,规划也不断升级。在国家大力倡导新型城镇化和土地高效利用的背景之下,由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式成为当下地产商寻求转型发展的新突破口。

TOD模式,即以公共交通为导向的开发,是城市综合体规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

据21世纪经济报道记者不完全统计,目前涉足TOD模式的规模型开发商有万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、招商蛇口、滨江集团、仁恒、新鸿基地产、京投发展、上海地产集团等不少于21家。

针对当下地产商纷纷抢滩TOD模式,新城控股高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者采访时称,TOD模式主要是政府引导的城市发展新模式,用于解决大城市交通拥堵,促进职住结合。房企参与TOD项目开发,一方面可以获得更好的拿地机会;另一方面,可以帮助城市引进新兴产业。

据了解,2016年9月,新城控股以106.3亿摘得高铁新城地块,过百亿的总价也为该项目烙上了苏州历史总价地王的标签。占地35万平方米,总建筑面积134万平方米的MOC芯城汇在此拔地而起,成为了新城从住宅商业开发商向城市运营商转型的标杆之作。

欧阳捷介绍称,“这个项目定位大数据、大健康、大金融、大文创四个产业方向,是苏州经济战略转型的桥头堡,也是长三角智能经济产城样板。”

他认为,城市发展遭遇了很大瓶颈,主要是由于城市总体规划和耕地保护规划限制了大城市的边界扩张,大城市已经不允许在城市总体规划范围之外设立新区。而高铁新城是城市边界扩张的最佳发展机遇和最好载体,由于交通便利,可以承载占地不多、人口密集、交流方便、节时提效的新兴产业。

尽管开发商们在TOD这片新蓝海上争相启航,但TOD项目的规划和建设难度与传统住宅开发相比并不在同一量级。

欧阳捷解释称,TOD项目建设对开发商提出了三大要求。一是开发周期长、沉淀资金多,要求房企资金实力雄厚;二是需要引进新兴产业而非传统产业,房企要拥有相关资源;三是TOD模式需要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发相融合,需要房企具有超前的规划意识、广泛的产业资源、强大的统筹能力和丰富的运营经验。

应认识到的是,因城市发展阶段、人口密度、开发模式、土地所有制及公共交通投资体制等原因所异,我国TOD模式仍停留在初级阶段。欧阳捷认为,目前TOD模式还没有被更多的地方政府和社会所认知和理解,城市交通瓶颈还没有带来强烈痛感,交通拥堵带来的经济效率损失尚未引起政府部门的足够重视,而新兴产业也并非唾手可得的资源,国内比较成熟的TOD模式比较少见。

但未来可期,欧阳捷表示,国内TOD一定会如火如荼地加快发展,这是由于私人轿车数量的过快增长已经导致越来越多的城市出现严重拥堵,给经济增长、产业升级和社会治理带来了前所未有的挑战。

发展该模式之后,大规模工作人口潮汐式流动将因TOD项目而大为减少,政府部门在城市公共交通基础设施和管理力量上的投入也将降低。

发达的城市轨道交通建设也是我国发展TOD模式的良好基础。据交通运输部统计,截至2017年底,内地开通运营城市轨道交通的城市共33个,开通线路150多条,运营里程超过4500公里,位居世界第一。按照《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》,到2020年全国城市轨道交通运营总里程预计达6000公里。

欧阳捷称,TOD模式的优越性早已被美国等发达国家所证实,中国尚在初级认知阶段,但越来越多的人认识到时间成本的重要性,职住结合的TOD模式成为政府和社会的必然选择。

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