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新房二手房优劣比较最全攻略

吉屋网       2018年06月28日 10:54   我要评论
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近几月以来,全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象,这与不少城市的新房市场形成了对比,一、二手房价倒挂也成了普遍现象。

据我爱我家监测数据显示,从北京、南京、杭州、上海、苏州这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看,今年3月份以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5.8万多套二手房,环比4月份增长约17%,并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场较好的时候,这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。

对此,我爱我家市场研究院院长胡景晖认为,去年北京“3·17新政”出台后,许多城市先后跟进,这对各城的市场需求形成了很大压制,这其中既有投机需求,也有自住需求。经过一年多的缓冲,投机需求已被彻底抑制,但自住需求却在现实的要求下开始重新入市,尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言,春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。

胡景晖进一步称,在政策的干预下,二手房市场的回温幅度有限,恢复正常交易水平后,市场难有继续上升的空间,即使央行再次降准释放流动性,在定向的情况下,全国二手房市场也不会受到大的影响。

事实上,一、二手房价格倒挂需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。例如,北京二手房目前的均价在5万元-6万元平方米左右,新房均价则只有4万元平方米左右,一、二手房价格早已明显倒挂,但这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格自然较市中心的二手房更低。而南京、上海这些城市在同一区域、同一地段出现价格倒挂,主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对更小,所以市场容易出现一、二手倒挂。

胡景晖认为,新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响,因为一、二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机,但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。

一二手房价格严重倒挂 新房和二手房的优劣势有哪些

一、买新房还是二手房?

1、迁户口问题

很多人买房子,都是为了迁户口。买二手房,在迁户口方面容易存在一些纠纷,比如原房主不愿意将自己的户口迁出,那么,新业主就无法将自己的户口迁入。新房在入户方面,则不存在这些问题。

2、地段问题

因为土地资源有限,城市的中心区域新房比较少,而且价格比较高。二手房在地段上拥有优势,可选空间比较大。

3、交房时间问题

新房以期房居多,也就是说,在购买之后,还需要若干时间之后才能交房、装修、入住,且面临延期交房等各种风险。

而二手房是现房,如果买的是毛坯房,可以自己按照喜好进行装修;如果买的是装修好的二手房,则可以直接入住,节省了时间成本,对于租房住的朋友们来说,能节省一部分租金,避免了一边偿还新房的房贷一边支付房租的情况。

4、装修问题

商品房以毛坯房居多,当然了,也有一些精装房。相比二手房,新房可选空间有限,二手房可选余地较大,毛坯、简装、中装、精装、豪装等都有,如果是自己喜欢的装修和设计风格,则可以为自己省下装修时所耗费的精力和金钱。同时,个人可以依据经济能力,选择房屋的装修好坏,即是选择简装、中装、精装,还是豪装。

5、房龄问题

新房的优势就是房龄比较新,二手房的房龄则比较老,尤其是一些老房子。当然了,也有一些二手房为次新房,建成后3-5年就出售,这样的二手房,房龄比较小。

6、质量和配套问题

作为期房的商品房,较大的隐患也在于此。

因为很多新房买的时候不是现房,凭图纸、沙盘、户型图、样板间作判断购买,等到交房时发现面积缩水、绿化率不达标、景观效果差、土地使用年限缩短,而且房屋质量不过关、开发商承诺的配套设施(道路、幼儿园、会所、商业街等等)还遥遥无期、规划中的市政设施还只是设想的时候,这些问题就够你慢慢和开发商扯一阵子了。

二手房是现房,有问题可以在看房时就发现,比如是否有漏水问题、有无沉降问题、配套设施怎样、土地证使用年限多久、面积多少等,一目了然。根据问题的多少,问题的严重程度,个人可以决定买还是不买。

7、价格问题

在一些以二手房交易为主的大城市,二手房的价格要比新房高。在一些以新房交易为主的城市,普遍说来,二手房的单价低于同区域的商品房单价;二手房无疑在单价和总价上,具有很大的优势。

8、首付问题

二手房和商品房所享受的贷款政策基本上差不多,首付比例都是一样的。但是,银行为了规避风险,一般会对二手房进行评估,一般按照评估价乘以一定的比例发放贷款。评估价一般低于实际成交价,这样,二手房的首付就会比较高,其首付普遍达到了实际成交价的3-4成甚至更多。

9、税费问题

购买新房,只需要缴纳契税、房屋维修基金等税费。而购买二手房,需要缴纳的税费就有很多了,比如契税、增值税、个人所得税、中介费等。

10、购房手续问题

一般来说,买新房会较简单,从签认购书,到签合同、办贷款,到进抵押、交房收房,开发商或者银行的人会安排好。买二手房手续稍微复杂一点,但是,如果有中介机构介入,手续也会比较简单,中介机构会把相关的工作安排好,只需要买卖双方积极配合就行了。

二、新房和二手房各有优势

1、地理位置因素

新房:随着市中心内可供开发土地的缩减,越来越多的楼盘均开发在偏远区域,因此新楼盘大部分地理位置相对较远。

二手房:大多数二手房由于建成时间较早,因此多分布于城市中心区或较成熟商圈内,地理位置也就自然优越些。

点评:从地理位置因素考虑,二手房占有较大优势。

2、房价及户型面积

新房:新房普遍户型面积较大,单价较高,如此算下来总价自然不菲。尤其是位于市中心区域,由于开发商从追求利润的角度出发,因此大面积房源占到很大的市场份额,这也导致购房成本大增。

二手房:二手房户型面积普遍偏小,因此其总价相对较低,而这正是购房者所看重的地方。同时,二手房的价格更为多元化,选择面更宽,有不少建成时间并不算太长的二手房,其单价也要低于周边的新房,相对来说实惠得多。

点评:从户型面积总价来看,二手房占上风。

3、交通环境

新房:新房的交通状况受到客观条件的制约,如位于轨道交通沿线,交通状况自然非常便捷,但如果没有轨道交通,则十分不便。

二手房:分布于市中心内的二手房交通方便,为人们日常出行提供了便利条件。

点评:从交通环境方面看,二手房与新房所占优势各不同,不过总体来看,二手房稍占优势。

4、购房风险

新房:由于预售制度的存在,目前购房者所购买的新房通常是所谓的“期房”,而购房者只能看到开发商提供的样板房,凭空想象未来的家,而一旦交房入住后购房者就会发现房屋的某些细节方面与开发商最初承诺的不相符合,不免让人产生上当受骗的感觉。

此外,其中较大的风险在于开发商无法办理大产证,从而导致购房者也无法取得产权证。还有就是期房存在“烂尾”的风险,这是由于开发商资金链出现问题,难以为继所致。

二手房:二手房是现房现卖,所有的都摆在明处,房屋品质好坏一目了然,与购买期房相比,降低了购房者的风险。当然,二手房也不是完全没有风险,二手房交易较大的风险在于来自卖家诚信方面的风险,如故意伪造证件卖出他人房产,可能导致购房者竹篮打水一场空。

点评:期房的不可控因素太多,而二手房相对要小得多。

5、物业服务

新房:现在新房都主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。同时,在聘请物业公司时,往往也会选择那些信誉好、服务品质高的公司。

二手房:在很多地区二手房一般是建于上个世纪80年代以前,小区绿化一般,同时社区内车位缺乏,十分拥挤;物业管理都是由一些规模较小的公司来管理,管理水平参差不齐。

点评:物业管理水平新房优于二手房。

6、外观和室内布局

新房:所有新建楼盘外观都具有自己独特的个性,追求新潮;室内布局也比较合理,大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等符合现代人的居住理念。

二手房:建设年代久远的二手房主要从满足居住功能出发,而忽略了其他的元素,因此外观传统单调,千篇一律;同时室内布局也难以让人满意,如空间狭小,功能简单等,甚至有些房间没有窗户,连采光都成问题。

点评:从楼体外观、室内布局来看,新房优势明显。

7、整体商业氛围

新房:在国内,楼盘开发在先,而商业配套在后,一般说来,尤其是建在偏远区域的新房,其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟,有待进一步开发与完善,对于先到者来说,等待期限一般在5年左右。

二手房:二手房凭借其占据城市中心区的有利地势,整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。

点评:从整体商业氛围来看,二手房配套明显要好于 新房。

8、未来发展前景

新房:新房的利润不小,这是因为虽然大多数新房所在区域相对较偏远,但是随着轨道交通的建设开发以及市政整体规划进程的进一步加快,远郊区域楼盘将会逐渐吸引人们的眼球,而逐渐受到购房者追捧。

二手房:购房讲究地段,二手房凭借其地理位置优越、交通便利、小户型面积、总价较低等优势一直是市场中的热点物业。同时,由于其在租赁市场的强劲表现,其利润也不容小觑。

点评:新房、二手房优势各不相同,其未来发展前景各具优势。如果从保值增值角度来考量,小面积二手房更加值得关注一些。

9、建筑品质

新房:目前的新房在节能环保方面比二手房要出色得多,如拥有更好的能源系统,更好的隔热系统、密封系统等,这也对环保有益,新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然,这些低能源消耗也减少了房主的支出。

二手房:由于建成年代久远,因此在建筑节能技术方面没有应用。

点评:在建筑品质方面,新房高出二手房一大截。

10、社区邻居

新房:目前,很多人在买房时都比较注重周边邻居的素质等软环境元素,因此在买房时,周边邻居也成了一个重要的参考指标。在买新房时,购房者无从知道自己的邻居会是什么样的人。

二手房:买二手房时,你却可以通过事先考察周边都住些什么人,有利于自己选择。

点评:一般来说,新房居民来自五湖四海,无从选择;而老的社区居民结构已经稳定,可以进行了解。

三、二手房交易有哪些税费?

1、折叠契税:符合我们住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套的建筑面积是在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际的成交价低于同级的别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下等符合条件,

(1)则应视为普通住宅,是要征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则是按3%。

(2)新政下的契税 普宅90平米以下1%、90平米以上1.5%、非普宅3%、商业房或公司产权:3%

2、折叠城建税:营业税的7%费附加税,营业税的3%。

(1)个人所得税普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额(营业税+城建税+附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅、(售房收入-购房总额-印花税)×20%。

(2)出售公房5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元平方米,土地出让金=1560元平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

3、 折叠土地出让金:成本价城八区内15.6元平米、城八区外12.9元平米,经转商10%,按经管理 3%(按成交价)

4、折叠交易手续费:3元平方米×建筑面积

5、折叠合同印花税: 房屋成交总额×0.05%

6、折叠营业税 2011年1月27日新通知规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。二手房交易税费

7、 二手房交易税费:非普通住宅2年内房屋成交总额×5.55%,2年或2年以上差额 ×5.55% 。

8、个人所得税:普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%,非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;,土地增值税普通住宅免征,非普通住宅3年内,房屋成交总额×0.5% ,3年至5年房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上免征;。

9、买卖合同公证费(买卖合同需要公证时才须缴纳),房屋成交总额×0.3%; 契税是应由买方交纳的,交税比例是:1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

10、过户费用

(1)契税:90平方米以下头次购房的,按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳,140平方米以上按房价3%缴纳。(买方承担),营业税房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。(卖方承担)土地增值税,房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。(卖方承担)

(2))所得税房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)(卖方承担),房屋交易手续费,按房屋建筑面积6元平方米交纳(双方承担),房屋产权登记费80.00元。(买方承担)

(3)房屋评估费,按评估额0.5%,缴纳补充回答,契税=15万元1%=1500.00元,买方承担营业税=15万元5,5%=8250.00元,卖方承担土地增值税=15万元1%=1500.00元,卖方承担所得税=15万元1=1500.00元,卖方承担房屋交易手续费=65平方米6元平方米=390.00元,买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。(买方承担)

11、折叠工本费80元,共有权证20元

二手房交易税费的计算方法

1、买方交易税费的计算法

契税二手房交易税费,二手房交易税费:成交价或评估价(高者)×1.5%,(商 用用房或大于144平米的税率为3%),交易服务费 建筑面积(平方米)×3元 。交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05% 。产权转移登记费:50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

2、卖方交易税费的计算方法

(1)交易服务费 建筑面积(平方米)×3元,交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%,土地出让金:二手房交易税费,二手房交易税费 成交价或评估价(高者)×1%,解困房 成交价或评估价(高者)×1%,

(2)商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积,分摊费用:成交价总面积×分摊面积×10%(10楼以下),成交价总面积×分摊面积×20%(10楼以上),个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是单一的生活用房免征)营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5%,(房产证或购买时契税完税证未满五年)。

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