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重庆二手房:品质楼盘普通楼盘价格倒挂

房天下       2018年06月25日 11:17   我要评论
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今天聊一下二手房。

前段时间,我们研究院在做二手房价格走势跟踪的时候,有几个楼盘的价格引起了我的注意。

重庆二手房

重庆二手房

劲力五星城二期的单价比水晶郦城还高?

北大资源的单价比约克郡还高?

凭什么?

要知道水晶郦城和劲力地段相同、学区相同、楼龄差距不大。

但一个是重庆本土老大开发的具有里程碑意义的大盘,容积率2.0的高层小区和超大中庭至今仍然是行业标杆;

而另一个则是小开发商开发的小楼盘,除了一个几百平米的坝子之外,连小区中庭都没有,比水晶郦城至少低了两三个档次。

约克郡和北大资源就更不用说了。不管是地段、开发商品牌、楼盘品质、小区景观还是物管服务,约克郡都能把北大资源甩开好几个身位。

而现在价格竟然倒挂了!

是二手业主心太膨胀,还是购房者眼太瞎?

更意外的是,在大致看完主城区主要二手楼盘价格之后,我发现这种普通楼盘与品质楼盘之间的价格倒挂居然还不是个别现象,而是个普遍存在的事实。

呐尼?

后来我意识到,重庆的市场上出现了总价约束。准确地说,是由总价约束所带来的对原有价值体系的扭曲。

02

什么是总价约束?

总价约束就是购买者倾尽全力,把脚尖踮得像芭蕾舞演员那么高,把四个口袋摸得比脸还干净,也就只能凑出这么多钱了。

哪怕再多付10%的价格就能再获得50%的品质。

哪怕只要再加个3万就能从1.6T变成2.0T,从6速双离合变成9速手自一体,还能赠送20寸中控液晶大屏、抬头显示、电尾门、LED大灯、座椅加热通风、车内氛围灯、BOSE音响、车轮闪电、车尾喷火等一系列撩妹配置。

可我就是拿不出。

这就是总价约束。

总价约束会扭曲的市场原有的价值体系,因此并不是一个常态,通常只有在房价快速上涨的时候才会出现。

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其实在2016年之前,重庆人买房是游刃有余的,市场的价值体系也是正常的,也就是我们常说的“一分钱一分货”。

那个时候每周都有十几个楼盘开盘或者加推,平均开盘去化率不足50%。如果哪家开盘去化超过了80%,那都足够让竞品楼盘研究好几个月。

这么多的新房都卖不掉,哪里还轮得到二手房涨价?

但现在的市场则完全反转过来。

由于这一年多以来重庆房价上涨太快,现在重庆人买个房子早从“游刃有余”变成了“心有余”。

由于房价涨得太快,很多品质好点的楼盘总价已经让人高攀不起了,把购房需求挤压到了品质更差,但总价更低的楼盘。

这种从高往低的需求外溢,又推高了这些普通楼盘的价格。高到多少?高到单价与好品质楼盘价格持平甚至是倒挂。

现在的情况是,当普通的小区楼盘价格都已经上涨到一定高位之后,各种老破大、老破小、单体楼开始发力补涨了。

你品质再好又如何?我就是总价低。

“一分钱一分货”的价值体系被总价约束扭曲了。

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从目前的市场情况来看,200万是一个比较明显的槛。所以有人会把预算严格控制在200万之内。

但他们忽略了“总价约束”存在的条件,那就是房价单边的快速上涨。

事实上,在任何一个地方,房价都是波动上行的,有波峰也有波谷,有“涨潮期”也会有“退潮期”。

而通常只有在涨潮期才会发生“总价约束”,才会发生品质增加50%,价格只增加10%的现象。那是因为涨潮期的房价涨得太快,人们收入水平和购买力严重跟不上。

而现在的重庆市场毫无疑问是处在“涨潮期”当中,所以品质比较卖不出价钱,因为购房者为了上车已经筋疲力尽了。

你让他们往好点的品质上哪怕多跨一步也跨不动了。

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但有涨潮就必然会有退潮。

房价不可能永远单边上涨,通常是上涨一段时间之后会趋于平稳,甚至是回落。就像北京、上海、成都目前的市场一样。

退潮了才知道谁在裸泳。

房价趋于平稳或者回落之后,随着人们收入的持续增长,最多三五年,之前的房价会慢慢被夯实。而这个时候买房子,又会有点“游刃有余”的感觉了。

当市场处在退潮期时,人们就会开始追求品质。

会开始在意入户大堂的挑空是6米还是9米,小区中庭有没有大草坪和健身步道,车库地面用的是环氧地坪还是金刚砂,电梯用的是进口的迅达还是国产的巨人通力,窗户的玻璃是单层钢化还是双层LOW-E真空……

所以在退潮期,优质物业的抗跌能力就会显现,品质就能卖出价钱。

优质物业在涨潮期不一定涨得最快,但在退潮期一定比较抗跌。

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有人认为就算现在买的50平米的小户型学区房价格很高,就像劲力二期建面2万的小户型那种,但等到要卖的时候,也一样是热得烫手的,一样的高溢价。

所以从回报比例上来说,并没有亏。

这种理解是完全错误的,因为市场的口味偏好并不是一成不变的。

由总价约束而带来的小户型低品质的溢价,完全是建立在房价快速上涨,而购买力完全跟不上条件之上的。

但涨潮期一过,这些高溢价的房子就会从“烫手的房子”变成了“烫手的山芋”。

当总价不再成为市场最大的瓶颈的时候,这些品质差单价高的房子买给谁?

我们应该选择的是“买入时无人问津”,而卖出时“热得烫手”的楼盘;

而应该尽量避开那些“买入时热得烫手”,而到卖出时“无人问津”的楼盘。

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另一方面,我们还应该注意到“资金门槛”的存在。就像很多理财产品,年化收益可以达到10%甚至更高(不是P2P那种),但门槛是1000万。

这个门槛就把大多数人挡在了门外,只能眼睁睁看着少数能够跨过这道门槛的人在里面躺着数钱。

投资门槛越高,其回报也越高。

这在很多情况下是成立的。对于房地产市场也一样。

如果你真的能够再把脚垫高那么一点点,再往前走那么一小步,那就有希望跨出红海,跨入蓝海。

所以只要你可以拼一拼,凑一凑,你就能买一个性价比高得多的东西,往往也意味着以后更好的回报。

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我一直建议大家买品质楼盘,其实还有一个更深层次的原因。

自从去年国家提出“房住不炒”的指导方针之后,很多地方陆续出台了像“租售并举”、“共有产权房”等住房保障政策。

而前几天深圳的“二次房改”更是明确今后新增居住用地中,人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。

如果以后“双轨制”成为中国房地产市场的大趋势,如果大部分人的居住需求都能够得到比较好的保障,那么你凭什么指望别人会拿出比现有住房成本多好几倍的真金白银来买你手里的房子?

品质是最后的防线!

如果你手上的房子品质还不如公租房,你还指望卖给谁去?

通常情况下,我们无法准确预估自己的投资周期究竟有多长,或者判断未来卖房的时候市场会处于涨潮期还是退潮期。

这时,如果手上握的是品质比较好的房子,你晚上可能会睡得比较踏实一些。

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