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太原:买二手房打官司 卖方不是所有人

山西晚报       2018年06月25日 11:00   我要评论
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6月22日,太原市中级人民法院通过微信公众号发布,法院二审审结了一起二手房屋买卖纠纷。

一套二手房卖了50多万

2015年11月21日,胡某与柳某签订了《房屋买卖合同》。双方约定,柳某以52.3万元的价格购买太原市某棚户区改造安置房一套。合同中约定,合同签订后,买方向卖方支付购房订金5万元,卖方将房屋准备好。中期房款46万元,在卖方将房屋交付使用后支付。剩余房款1.3万元,于产权交割完毕当日支付。

合同还约定,卖方保证该房屋没有产权纠纷,因卖方原因造成房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的,卖方支付房价总款10%的违约金,并承担其他损失。

2015年11月21日,签订合同当日,柳某就按合同要求交给胡某购房订金5万元。2015年11月28日,柳某又向胡某转账付款46万元,胡某向柳某出具了收据,并将房屋交付柳某使用。

2016年8月,胡某母亲张某搬进这套房,并一直占用。原来,此安置房归张某所有。

法院判决卖家退款

根据相关司法解释,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

案件中,胡某、柳某双方签订的《房屋买卖合同》是双方就涉案房屋达成的买卖意思表示。胡某虽履行了部分合同义务,但其并不是真实的房屋所有权人。现该房屋由实际房屋所有权人占有,致使柳某无法使用并取得该房屋的所有权。柳某要求解除合同,由胡某返还购房款并承担违约责任,符合双方的合同约定及法律规定,一审予以支持。

一审法院判决,解除胡某与柳某签订的关于太原市某棚户区改造安置房的《房屋买卖合同》;被告胡某于判决生效之日起十日内返还柳某购房款51万元及违约金51000元。

二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定遂依照法律规定作出“驳回上诉、维持原判”的判决;胡某负担二审案件受理费9410.0元。

二手房买卖常见几大纠纷

现实生活中,二手房的交易流程复杂,很容易产生纠纷。资深法官为购房者总结了二手房买卖常见的几大纠纷。

第一,因逾期办理过户手续引起的纠纷。

卖方不办过户手续而引起纠纷时,买方如果一定要购买这套房子,就一定要尽早起诉。同时,为避免卖方另将房屋转卖给他人,最好将房屋进行保全。

如买方只是想要违约金,则应该先将已支付给卖方的房款取回。然后,再行起诉。以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

第二,因逾期交付房屋引起的纠纷。

卖家在合同约定的交房时间内,还未交房。除了有一些正当的理由,比如买家未按时付款等原因外,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家。若卖家逾期腾房,那么买家可以根据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

第三,因房屋质量引起的纠纷。

这个主要是指卖方交付的房屋存在质量问题,遭到买方要求索赔或要求解除合同所引起的纠纷。

根据有关规定,如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵,就应承担赔偿责任。如果卖方已将房屋质量的问题明确告知买方的,那么卖方不承担责任。

如果房屋的瑕疵,是房屋本身所固有的。买方可以以房屋所有人的身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

第四,要求返还定金引起的纠纷。

在签订正式合同之前,买家一般都要先支付一笔定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷主要有以下两种:

第一种,付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求卖家双倍返还定金。

第二种,是付了定金后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(但不是双倍返还)。

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