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昆明写字楼投资正逢良机 看地段看品质看开发商

云南房网       2018年06月08日 14:57   我要评论
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说起房地产投资,主要的方向无非是三种:住宅(包括公寓)、商铺以及写字楼,其中后两类一般统一被称为商业物业。虽然都是房产,但住宅和商业物业的投资逻辑其实是完全不同的,其中住宅投资的回报方式主要靠房价上涨,而商业物业的回报方式主要靠租金。

按当今国内的房地产状况,住宅的租金回报率并不高,甚至还不能覆盖房贷利息,因此投资住宅主要靠房产升值。昆明的情况也是如此,目前昆明的房价已经到13000元一线,但在同等地段的房租,每平方米年租金还不到300元,年回报率也就在2%上下,远低于贷款利息,因此投资住宅一般都不出租,而是等房价上涨后出手。

 昆明保利中心非常具有投资价值

保利中心位于昆明中轴繁华地段

住宅升值的投资收益虽然可观,但由于涉嫌炒房,国家对此有许多政策限制,就拿昆明来说,一些热点地区就有限售的约束,即便房产升值,可是在限售期内不得转让,而且在转让时还涉及到多项税收,所以住宅投资的收益变现比较困难。

正因为住宅投资只有一次性转让这一种收益方式,而且受政策影响比较大,所以商业物业也一向是昆明房地产投资的重要去向之一,只不过现在商铺投资受到网络电商的冲击,租金徘徊,投资前景有较大不确定性,相对而言,昆明位于核心商圈、靠近地铁的写字楼,投资价值却更为稳定。

去年昆明地铁3号线全线通车后,昆明地铁的十字网络就基本搭建了起来,而且机场、火车站、高铁站、几大长途客运站全都实现了地铁联络,所以地铁客流大幅度增长,地铁在昆明人生活和工作中的重要性大幅提升,受此影响,位于地铁沿线核心商圈的写字楼开始悄然走俏,销售稳步增加而且租金也有明显上涨,这一类地铁核心商圈的写字楼正在成为昆明房地产投资的热点。

 昆明保利中心的星级大堂

昆明保利中心的大堂非常气派

以位于昆明中心中轴线上,紧邻地铁3号线的西市区门户商圈写字楼保利中心为例,目前保利中心的售价大概不到2万元每平方米,而对外租金则上涨到了80-150元每月每平方,按照这个水平,保利中心的投资回报率达到7%,静态投资回收期14年零4个月,租金回报率不仅远远高于普通住宅,也比现在大多数昆明商铺平均6%的投资回报水平要高。

随着昆明地铁网络逐渐成型,到2020年地铁4号线、5号线以及1号线西北延、2号线支线通车后,昆明核心商圈地铁沿线的写字楼将更加奇货可居,像保利中心等优质写字楼的租金肯定还会继续上涨,所以目前7%的投资回报将只是保底收益。

当然,决定昆明写字楼投资价值的,除了地铁沿线、核心商圈这两大地段因素外,写字楼的品质以及开发商的实力也很重要。品质其实就是形象及硬件配置,保利中心的整体玻璃幕墙、豪华大堂、高科技安保门禁,8部18人高速电梯,2000个车位、4米层高,智能网络等硬件条件,就达到了昆明写字楼的顶级水准,而开发商保利云南置业又是央企保利集团下属企业,保障了物业维护与招商运营。

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