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太牛x了!有人说要拿100万买下黑龙潭

建文       2018年03月29日 10:40   我要评论
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昆明的公园公园住宅项目越来越少了。

公园住宅,顾名思义,就是紧邻公园,能够享受到公园美景和良好环境的优质物业。昆明是一座园林城市,市区内有10多个公园,属于公园比较多的城市,但由于部分公园要么面积太小,要么周边缺乏土地,真正能够形成地产开发的公园并不多,因此,昆明的公园住宅一直在市场上处于供不应求的状态,往往一推出就被一抢而空。

昆明早期公园物业的代表——翠湖俊园

昆明早期公园物业的代表——翠湖俊园

昆明富人多爱傍公园

昆明开发公园住宅的历史并不短,早在上个世纪90年代末,翠湖就兴起了昆明开发公园住宅的第一个高潮——从1998年到2003年的短短5年间,翠湖边先后开发了翠康园、望湖雅筑、俊园、翠明园、太龙公馆等多个项目,很快将翠湖边可供开发的地段瓜分殆尽,也很快形成了昆明的第一个富人区。

由于翠湖公园周边的土地实在有限,加之位居市中心,只能建设多层和小高层住宅,产品类型比较单一,作为富人居住身份标志的别墅和洋房型物业无法开发,所以昆明的公园住宅开发迅速离开市区,一路向滇池而去,围绕海埂公园和草海公园开发滨湖别墅型物业,而另一路则向城市东北挺进,围绕金殿公园和世博园开发森林坡地别墅与洋房,并最终形成了昆明的另外两大富人区。

海埂公园和金殿世博园的公园物业开发高潮出现在2000年到2008年之间,之后,随着两大公园周边可开发土地资源减少,公园住宅的供应量便迅速减少。目前,海埂公园和世博园片区已经有近10年几乎没有新盘入市了。

海埂公园附近的知名高档公园住宅项目——滇池高尔夫别墅

海埂公园附近的知名高档公园住宅项目——滇池高尔夫别墅

除翠湖、海埂(草海)和世博园三大公园住宅聚集区,昆明也还有其他一些零星公园物业开发,比如关上宝海公园的宝海豪庭、月牙塘公园旁的云康园、龟龙湖公园旁的翡翠湾等等,这些项目在开发当年,也都是市场上相当瞩目的楼盘,价格明显高出同期周边其他项目,到目前为止,无论是早期昆明公园物业的代表作俊园,还是后期海埂公园一带的滇池高尔夫别墅、金殿的公园道1号,甚至云康园、翡翠湾等,在二手房市场上也相当紧俏,公园物业表现出非常明显的保值增值效果。

只有不到1%的住宅属于公园物业

为什么昆明公园物业在开发当年是市场上的明星,在交房入住多年后依旧非常抢手呢?市场分析人士认为,主要有两个原因,一是公园物业的确有更好的品质,无论环境还是产品,在同期楼盘中都属于佼佼者。另外,昆明真正意义上的公园物业还是相当稀缺。

如果从中国房地产行业全面进入市场化的1998年算起,在过去20年里,昆明总共开发过近千个楼盘,总建筑面积上亿平方米,供应住宅百万套,但真正意义上的公园住宅楼盘却不到30个,约有不到1万套住宅,仅占过去20年昆明新增住宅数量的不到1%,这也就意味着,在过去20年里,昆明人每买100套住房,其中最多有1套会在公园旁边。如果算那些真正比邻公园,和公园基本零距离的楼盘,比例还要低得多。

正因为公园物业稀缺,特别是真正的公园住宅难得一见,所以昆明公园住宅一经推向市场,就会成为当时的标志性项目,即便价格高企,也会很快销售一空。从俊园到阳光海岸,从世博生态城到云康园,从无例外。

森林坡地公园住宅断档多年重现市场

最近5年,由于世博园和海埂公园周边开发机会减少,在这两个区域,已经多年没有新项目问世,新兴公园物业多出现在环湖东路一带的几个湿地公园附近,比如西亮塘湿地公园、宝象河湿地公园等,都有新兴公园住宅项目,呈贡新区也有部分公园住宅推向市场,但总的来说,过去10年里昆明公园住宅的数量开始大大减少,而且基本是滇池一带的湖滨低密度公园物业项目,昆明公园物业的另一大主流产品——森林坡地楼盘,随着世博园片区开发强度下降,已经断档多年。

昆明森林坡地公园物业的标志性项目——世博生态城

昆明森林坡地公园物业的标志性项目——世博生态城

和滇池海埂一带的平地公园物业不同,森林坡地别墅与洋房是最具昆明特色的公园物业类型之一,因为这些项目周边多半是生态保持良好的森林,空气质量往往要更好,再加上坡地因素,建筑错落有致,无论是景观视线还是私密性,都要超过滇池边的同类平地项目,所以更受高端人群的青睐,但自从10多年前此类项目的代表作——世博生态城销售结束后,昆明已多年不见森林坡地公园物业,让许多错过这个项目的昆明富裕家庭都感到十分遗憾。

四五个公园围着一个楼盘——骆驼湾效果图

四五个公园围着一个楼盘——骆驼湾效果图

值得欣慰的是,昆明森林坡地公园物业的开发中断近10年后,一个名为骆驼湾的项目将重启森林坡地公园住宅的历史。骆驼湾位于黑龙潭片区,除了与项目一墙之隔的黑龙潭公园,这一区域还有其他4个公园,是昆明公园最为集中的板块,因此骆驼湾的公园物业成色也更为充足。黑龙潭区域由于土地稀缺,所以虽然公园众多但公园物业却很少,在昆明其他公园区,多半是四五个楼盘围着一座公园,而在黑龙潭,却是四五个公园围着一个骆驼湾

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