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开发成熟,供应仍然较少——2018昆明滇池路买房指南

云南房网       2018年02月19日 08:53   我要评论
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从福海立交到海埂公园,约10公里长的滇池路沿线一向是昆明高端居住集中的“富人区”,物业类型以别墅洋房为主,房价水平明显高出其他区域,滇池路沿线北段为西山区辖区,南端为滇池度假区,环境优越,配套成熟,是昆明楼市置业的热门区域。不过由于开发较早,滇池路沿线尤其是度假区内剩余的可开发用地较少,主要集中于草海东岸与少数城中村改造项目,因此楼盘项目数量不多,在售项目的供应量相对较少,今年,如果草海边土地入市,加上一些有望复活的城改项目,片区内仍将有保持一定数量的新盘供应。

去年滇池路片区仅有5个在售楼盘 多为尾盘

2017年滇池路沿线共有绿地海珀澜庭、俊发九夏云水、公园1903、华夏天璟湾(华夏御府三期别墅)、海埂悦府、春城首府6个楼盘处于开发阶段,其中除了春城首府为前期登记认筹,其余5个在售项目的类型均为别墅或洋房。

绿地海珀澜庭

绿地海珀澜庭

绿地海珀澜庭规划占地面积485亩,计划分三期进行开发,其中一期规划有122套别墅和9栋洋房,年初时一期别墅就已售完,剩下少量精装小高层洋房均价17000元,但到了年中一期就已全部售罄,二期为纯别墅,有叠加、双拼、独栋三种,总共188套,户型面积在300—700平米之间,销售价格也从年初时的670万元—2300万元/套,四季度涨到了700万—2400万,并且去化过了大半,由于项目三期规划为纯商业。项目的住宅房源剩余不多,今年有望清盘。

俊发九夏云水

俊发九夏云水

俊发九夏云水是一个以洋房和别墅为主的纯英式低密度居住社区,项目去年已全部完工,销售也进入尾盘阶段,价格有一定上涨,洋房均价由14000涨到17000,各类型别墅的总价也有不小涨幅。由于项目最后剩余的数十套洋房楼王产品和别墅户型面积大,总价较高,全年去化情况一般。经过4年的开发销售,项目今年预计将全部收尾。

公园1903

公园1903

度假区另一个大盘项目公园1903去年也全部开发完成,公园1903占地面积1500亩,约有一半的占地面积规划为公园配套和商业,居住品质较高。去年,项目完成了最后的三期康醍的建设,康醍共有200多套别墅,包括独栋、双拼、联排等。

年初时,三期别墅总价750万起(500平米联排中户),最高4000万/套(1600平米类独栋),但到了下半年,价格区间已涨到800万—4300万/套,涨幅较大。项目去年销售去化情况不详,目前已是全现房在售,今年仍将继续推售尾盘。

华夏天璟湾

华夏天璟湾

华夏天璟湾为华夏御府的三期纯别墅项目,卖点是“一亩一别墅”,共有86套别墅,包含有独栋、双拼、联排三种类型。项目2016年底拿到预售证,由于体量较小,2017年一年时间基本完成开发和销售,并已经在今年初交房。价格方面,最贵的独栋别墅面积近2000平米,总价高达4800—5000万/套,还剩余3套,售价基本没变化;其次是4套896平米的双拼,售价2400—2900万/套,价格比年初时有所上涨,另外还有一套1套537平米的联排,售价1650万/套,价格较年初涨了300万。可以看出,天璟湾总价较低的别墅销售情况较好,剩余的基本都是面积较大的高总价房源,去化估计还需要一段时间。

海埂悦府

海埂悦府

海埂悦府位于庄家塘立交附近,是一个小体量精装洋房项目,占地面积仅55亩,对外出售的房源只有五栋共计234套商品房。去年一年,项目建设从出地面到封顶,销售去化也较为顺利,价格从开盘时的16000元几次上涨,目前均价19800元/平方米,剩余尾盘预计今年可以售完。

总体来说,滇池路沿线楼盘以别墅和洋房为主,在售项目较少且多为尾盘,房价和其他区域一样,去年上涨幅度较大,尤其是洋房更受欢迎,而别墅价格上涨幅度有限,1000万以下总价的别墅去化速度要更快一些。

今年新增供应主要看城改项目和草海未来城

今年,除了以上项目还有少量房源之外,新增供应首先主要看几个城改问题楼盘的接盘情况,一是西南海,龙湖接盘快要尘埃落定,如果顺利则今年有望为片区带来新增的洋房供应,二是滇池路北段的星光广场项目,据了解,某大房企正准备接手开发,项目烂尾多年后如果复活,将是滇池路沿线北段仅有的楼盘项目。

其次,滇池路西侧草海岸边规划有3000多亩的草海未来城,土地已是净地,综合来看,今年土地有望入市出让,云南城投和万科有计划联手开发,如果进度顺利的话,将是滇池路沿线未来最大的项目。

春城首府

春城首府

另外,还有占据度假区绝版地段的春城首府很可能将成为今年滇池路板块最重要的新项目,项目两面临水位置绝佳,256亩的规模在度假区可以说绝无仅有,经历多年坎坷后,去年项目的开发建设都步入正轨,只等预售便可正式入市销售,项目定位绝对高端,但项目用地性质为商业商务,市场的接受度如何还有待检验。

滇池路沿线以及度假区板块历来是昆明的房价高地,去年的片区成交均价高居除主城一环内之外的各区域首位。由于今年预计入市的新项目供应并不会超过去年,同时要么区位更优,要么是大房企操盘,所以总体房价预计仍将保持稳定趋势。

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