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供需两旺,大盘集中——2018昆明北市区买房指南

云南房网    殷欣依    2018年02月16日 13:59   我要评论
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按照城市规划分区界定,昆明北市区南起二环北路,北抵松花坝和茨坝,东到白龙寺,西至长虫山,开发至今已近20年,可算作昆明开发最早的区域之一。北市区路网完备,交通便利,经过多年发展,开发足迹已经抵近绕城高速。去年北市区热销楼盘主要集中在北部山水新城、羊肠片区两大区域,以及龙泉路、小康大道沿线。(注:穿金路沿线楼盘在云南房网的《穿金路买房指南》中已有详细阐述,本文不作分析。)

 昆明各区2017年商品房库存状况

2017年1-11月昆明各区域商品房供销存价情况(昆明锐理)

去年,北市区在商品房存量及销售面积等方面保持良好,供需都比较旺盛。根据昆明锐理数据显示的信息,2017年北市区新增商品房面积为160万方,存量面积为394万方,仅次于南市区;销售面积为183万方,仅次于南市区,远超东、西、中三区。同时,数据显示,2017年,中、南两市区成交均价已破万,北市区成交均价为9396元/平米,居于第三位,为昆明置业热点区域。

融城昆明湖

融城昆明湖实景

北部山水新城热销楼盘

北部山水新城位于沣源路以北、松华坝水库以南、昆曲高速路以西、盘龙江两岸,总规划面积约13平方公里,是北市新兴区域。去年,融城昆明湖和中建龙熙壹号作为北部山水新城的楼盘主力,获得了良好的销售业绩,今年仍在持续热销中。

融城昆明湖的一期住宅澜庭去年售罄,当时惠后均价8500元/平米,下半年推出二期住宅七里香,价格几次上调,目前均价约11500-13000元/平米,同比涨幅较大。

中建龙熙壹号是中建在昆的首部作品,项目以百亩银杏公园为特色,主打1梯2户的板式住宅。去年5月底首推一期部分房源,一周内去化约90%,成交价9500-11000元/平米,至今年初,项目一期的14栋住宅已全部去化,均价涨到12000元,开发销售进度可见一斑,现项目的二期住宅正在诚意登记中。

俊发城规划图

俊发城规划图

羊肠片区热销楼盘

羊肠片区北起沣源路,西至北京路延长线,东临昆曲高速,南至铂金大道,去年俊发城恒大翡翠华庭和蓝光林肯公园三个热门楼盘占据。俊发城占地约4000亩,主打高层住宅,凭借地铁大盘的身份与丰富配套成为北市区热销大盘。俊发城的住宅板块共规划为七个团组,分批推出,目前,仅剩茉莉苑一个团组诚意登记中,其余团组均顺利去化。

俊发城芙蓉苑于去年4月问市,塔式住宅均价9600元/平米,板楼住宅均价14000元/平米,8月,整体均价涨至12000-15000元/平米,年末,所剩无几的房源涨至16000元。可以看出去年俊发城的开发销售节节上升。今年将推最后一个住宅团组——茉莉苑,均价预计13000-14000元/平米。

恒大翡翠华庭位于龙头街地铁站斜对面,项目去年10月29日首次开盘,惠后均价9988元/平米,今年初,项目推出了天玺新品,均价涨到12000元/平米,同样涨幅不小。

蓝光林肯公园由22栋点板结合的高层住宅组成。去年4月,项目的一期住宅均价为9000元/平米,年末推出的二期住宅——雍锦世家主打精装大平层,均价达到15000-17000元/平米。

中海龙泉公馆

中海龙泉公馆实景

龙泉路、小康大道沿线热销楼盘

龙泉路沿线是北市区另一个热点区域,中海龙泉公馆在去年7月首次开售,后分批次陆续推出新房源,每次的销售状况都较为良好,房价也从首次开盘均价11000元/平米,到现在的13000元/平米。中海锦苑位于龙泉公馆北侧,项目自2015年推出,现为尾盘状态。去年3月,中海锦苑住宅均价为9300-9500元/平米,今年年初,项目少量现房均价为11500元/平米,整体价格仍有所上涨。

绿城春江明月是小康大道沿线的知名楼盘,紧邻和谐商圈。项目自2015年正式问市,定价略高但去化较快。去年年初,绿城春江明月住宅均价为9500-10500元/平米,7月,二期住宅均价为12000-15500元/平米,今年年初,项目推出的楼王更是以16000-19000元/平米的均价抬升了北市区高层住宅的价格“天花板”。

绿城春江明月

绿城春江明月实景

北市区2018年即将上市项目

今年,除上述处于热销状态的楼盘外,北市区新增了多个即将上市的项目。北部山水新城区域,碧桂园接手青春誌,面向市场的刚性需求,打造碧桂园星荟,现处于意向登记中,价格预计12000-13000元/平米。除碧桂园外,万科也挺进山水新城,于瀑布公园北侧规划打造万科町园。羊肠片区,碧桂园接盘天宇时代广场,打造碧桂园北城映象,按照项目信息释放进度来看,目前已在做VIP登记。

龙泉路、小康大道沿线的新楼盘也较为丰富。今年1月,中海竞得了龙泉路板机厂百余亩的土地,该地块与中海锦苑一街之隔,新项目很可能在今年内推出。同样位于龙泉路段的新盘还有碧桂园的龙腾世家和御龙半山,碧桂园龙腾世家的前身为沸城,相关信息显示,碧桂园龙腾世家近期正在打造售楼部,且项目预计春节后全面复工。碧桂园御龙半山位于龙泉路白水泥厂地块,总用地496亩,号称碧桂园“粮仓级”项目,价格预计12000-13000元/平米。 

除此之外,位于黑龙潭公园旁的骆驼湾同样也是今年炙手可热的新项目,骆驼湾主打森林坡地洋房和别墅,依托黑龙潭周边优越的生态环境,居住环境极佳,目前,骆驼湾营销中心已经开放,正在诚意登记中。

德润地产继德润朗悦湾开发收尾后,接手核桃箐村城改项目,核桃箐村位于长虫山延伸地带,未来很可能打造低密度的洋房项目。同时,江东地产位于北京路与霖雨路交汇处的永和府(永和广场)也开始大规模复工,很可能在今年推出销售。

北市区2018年房价走势预测

不难看出,北市区今年的楼盘开发和供应都将极为旺盛,在售楼盘和即将推出的新盘数量较多。目前,北市区在售住宅均价最低也在10000元以上,最高的达19000元/平米。2018年才刚刚开始,随着昆明楼市仍在继续升温,北市区房价必然不会原地踏步,回落更是不太现实。北市区房价仍将走高的情势已露端倪,1月9日,中海以24.61亿元的高价竞得龙泉路板机场154亩土地,这块地成为了北市区首宗单价破千万的土地。该地块的平均楼面地价约6465元/平米,容积率2.5的地块楼面价达到了9584元/平米。如此之高的楼面价将影响产品的售价,而一个项目的价格或多或少都将影响周边项目甚至整体区域的价格。

2018年北市区推荐楼盘

俊发城2017年依然备受关注

2018年俊发城依然备受关注

俊发城——地铁大盘,配套丰富

俊发城临近司家营地铁站,交通便利。项目自持53万方商业综合体,规划配套11所学校,打造一站式教育体系。同时,社区内规划配套公园并有意引进医院。俊发城丰富全面的配套大大提升了生活的便捷度,强大的配套阵容也难有项目与之匹敌。目前,俊发城主推茉莉苑,户型面积89㎡-176平米,均价预计1.3-1.4万/平米。

碧桂园北城映象

碧桂园北城映象区位图

碧桂园北城映象——区位较佳,教育配套

碧桂园北城映象位于羊肠片区、铂金大道沿线,道路开阔,通达度强,距地铁2号线霖雨桥站约400米,交通便捷。项目两公里内分布着和谐世纪北辰财富中心、嘉年华购物公园等多个商圈,同时,内部规划配套3所幼儿园、1所明通小学、1所九年制学校,区位条件优良,自身教育配套完备,周边资源较为丰富。

黑龙潭坡地别墅洋房骆驼湾

骆驼湾效果图

骆驼湾——森林坡地洋房,一房难求

骆驼湾紧邻黑龙潭公园,顺黑龙潭旁的坡地顺势而造。项目占地65亩,绿地率高达60%,容积率仅为1.02,住宅以别墅、洋房为主,因自身纯正的森林坡地洋房血统一经问世便备受关注。对于倾心洋房和别墅的高端置业者而言,在昆明目前森林坡地洋房稀缺的市场状况下,不论是侧重居住体验亦或是彰显生活品质,骆驼湾内的洋房和别墅都是极佳的选择。目前,骆驼湾正在诚意登记中。

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