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隔一条路房价高一倍 华润悦府为何能在昆明首破2万均价?

云南房网    颜子于    2018年01月28日 14:35   我要评论
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去年12月,华润旗下万象高端系作品华润悦府开盘热销,并以2.2万元的开盘均价击破昆明房价天花板,成为昆明首个开盘突破2万大关的楼盘。值得注意的是,与华润悦府仅相隔一条二环路的米兰春天随后的开盘均价仅11000/平米,仅为华润悦府的一半,石虎关立交桥南侧另一个在售的楼盘融城春晓,价格几经上调后目前均价13000/平米,与华润悦府的房价落差也达到近万元。这一反差极大的现象在昆明楼市极为少见,其中原因不单单有华润作为千亿房企的品牌影响力,从项目的地段区位、周边环境、产品特点及配套等,都能观察到其中奥妙。

华润悦府项目效果图

华润悦府项目效果图

昆明以环线定价逐渐失效 东市区却不明显

2010年11月三环外的万科金域缇香开盘,均价9600元,最高价突破万元,成为打破昆明住宅单价按环线递减规律的典型案例。近年来,以三个半岛片区一批楼盘为代表,虽然地处三环以外,但售价直逼主城区楼盘,随着昆明城市开发版图外拓,外来房企市场份额占比加大,传统的按环线论房价的理论早已被打破。但具体到华润悦府所在的主城东南方向仍有明显地段价差现象,这与具体的片区发展情况有别关系较大。

对比其他区域,东市区二环以外发展滞后,城市界面和整体环境也较落后。因此,东区房价依然存在越靠近一环,价格越高的情况。华润悦府紧邻一环,区位介于一环和二环之间,项目所在五里多片区是市政(2016-2020年)规划的城市重点改善区,同时,华润悦府所在位置还将在后续建成总占地1258亩的五里中央商务区,故而发展前景受到市场看好。

华润悦府距离仅一公里的米兰春天地处二环外,属于凉亭片区,火车东站是昆明的铁路货运枢纽,故而凉亭片区集中了大量仓储、批发市场等,至今,片区环境依然稍显滞后杂乱。融城春晓米兰春天南侧,两者虽然只隔了一座石虎关立交桥,但项目地处关上片区,发展建设较凉亭方向略好,却还是与二环内有较大的地段差距。

从数字看产品 板楼与塔楼的区别

华润悦府、米兰春天和融城春晓项目数据

华润悦府米兰春天融城春晓项目数据

产品特点不同也是决定产品价格的重要因素。具体来说,主要在于板楼与塔楼的区别,华润悦府容积率虽然较高,但项目纯板式高层设计,不仅加大了建筑受光面积,也有效弥补了高容积率带来的采光困难。加上纯板式建筑每栋的住户不会太多,每户可享受的绿化率也会较高。华润悦府为2梯2户设计,让每层住宅空间更大,公摊面积减少,得房率高,居住舒适度是塔楼不能比较的。

米兰春天融城春晓均临近二环,除了道路噪音影响外,塔楼多梯多户设计让项目住宅每层住户数量增多,并且,塔式高层是以共用楼梯、电梯为核心,布置多套住房的高层住宅,又叫点式高层。塔式高层的各层住户超过3户,其中总有一户或几户无法实现南北自然通风,故而住宅暗间也难以避免。

配套决定生活便利程度

楼盘配套主要分为交通出行配套及生活方面配套。交通出行方面,华润悦府临近至少3条主干道,若开车出行,项目周边干道至少可通达另外9条道路,便捷度很高。并且,项目400米内即达在建地铁6号线二期拓东体育馆站,1公里直线范围至在建地铁4号线菊花综合枢纽站点。其中,4号线全长43公里29个站贯穿全市6个区,连通8条地铁线,预计2020年完工。6号线二期线路全长约7.31公里,设站4座,预计今年通车。目前,距项目1.5公里,有已开通的地铁3号线拓东体育馆站点,出行方便。

华润悦府区位交通图

华润悦府区位交通图

公共交通方面,不得不提华润悦府临近的菊花村,未来3年,菊华综合国际交通枢纽将采取TOD模式,建设成“东大门城市综合体”、“ 东大门综合交通国际枢纽”。据规划显示,项目总投资约49.5亿元,总用地面积约150亩,总建筑面积为59万平方米,主要由公交地下停车场、对外停车场、交通乘换中心、地下设备及地上商业裙房、高层办公楼、SOHO酒店住宅(含回迁房)和相应的配套设施组成。

另外,华润悦府紧邻华润万象城,万象城为地铁6号线上盖商业,也是华润集团旗下商业项目,规划包括大型购物中心、甲级写字楼,时尚都会酒店、高端城市公寓等业态。万象城将汇聚各品类高端潮流大牌,建成后极有可能成为片区内的新地标。而教育配套方面,华润悦府坐享主城丰富教育资源,附近至少10所学校,其中,与项目紧邻的民航路小学、昆十二中均为公立学校。距项目较近的还有两所三级乙等综合性医院。

相比起来,东二环之外的各项配套就较为稀少,凉亭片区城市建设落后,修理厂、仓储等较集中,教育医疗商业基本都是空白,差距较大。而关上片区相对发展较完善,周边路网发达、公园环绕。并且,项目规划有2所幼儿园、1所小学、3层独立商业、生鲜超市等,但与华润悦府紧邻一环的配套相比,差距不算太大,因此均价较凉亭片区稍高。

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