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二手房还要跌到何时?

北京青年报       2017年09月28日 10:25   我要评论
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数据来源/中原地产研究中心

距“3·17”调控新政出台已经过去半年,半年时间里,北京二手房市场迅速由热转冷,房价的下跌也已经从个案扩大至普遍现象。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,9月上旬,北京全市二手住宅共网签2017套,与2016年9月上旬相比下降75.4%。大幅下跌的不仅是成交量,价格的调整也十分明显,多数区域二手房价格下跌在10%以上,很多楼盘价格已回归到2016年底水平。

成交量低迷、价格回落,二手房是否会继续跌下去,要不要选择现在出手,成为买卖双方都关注的话题。业内人士分析称,目前二手市场成交量已经呈现出触底企稳,缓慢复苏的势头,但价格还有一定下调空间,但如果没有继续加码的调控政策,未来的下调幅度有限。

咨询多签单少 二手房成交量持续低迷

“8月一整月一套都没卖出去”,管庄片区的一位中介小李谈及近期的业务抱怨道。他告诉《广厦时代》,从3·17新政出台后,他的业绩就越来越差。他所在的店主要辐射周边的四个小区,其中一个小区在2016年底,一个月可以成交10套以上,而今年3月份以后,小区成交量出现腰斩,基本都在5套以内。

小李称,这几个月他们店里也不是没人来,但大多客户来了只是咨询,问问政策变化、周边房价情况之类的,真正到现场看房的很少,有同事因一直不成单而离职。“有同事,直接离开北京回郑州了,不过还是做中介,据说比北京现在市场好。”

小李只是3·17新政后众多中介从业人员工作状态的一个缩影。新政的出台放缓了二手房的成交节奏,经纪人为促成一单成交所花费的时间明显变长。根据链家研究院统计,9 月第一周,北京链家客户成交周期 69.0天,是2012年以来的最大值,与市场活跃时的 3 月相比延长近一个月。业主成交周期为 56.2 天,客户及业主的成交周期双双刷新了2017 年以来的最高水平。

成交周期的拉长直接带来成交量的大幅下滑。根据中原地产研究中心统计数据显示,3·17新政后,北京二手房成交量迅速冰冻,新政过渡期的3月,成交量出现暴增,单月签约25952套,4月迅速下滑至16902套,而在刚刚过去的8月,单月成交量仅为7712套,还不到4月成交量的一半。

不过,经历了半年的急速下跌,北京二手房的成交量在逐渐企稳。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,9月第三周,北京全市二手住宅共网签1848套,环比第36周增加178套,上涨10.7%,七日网签量分别为370套、257套、375套、368套、413套、39套、35套,周度网签量创下7月份以来的最高值,打破了此前10周始终维持在1700套左右的局面,但整体仍处在低位,并未走出低谷。

半年累计跌幅12%-15% 西城区领跌全城

成交量急速下跌的同时,二手房成交价相较3·17新政之前也出现了明显变化。《广厦时代》在某中介网站上看到,同小区同套房源的评估价基本都出现了10%以上的下调。以朝阳区东坝板块的一套房源为例,今年3月,该网站给出的评估价为595万元,而该房源最新的评估价为507万元,下调幅度超过17%。

市场下行期,二手房的议价空间也在变大。业主的挂牌价与实际成交价大部分都有一定差距。《广厦时代》查看了朝阳区某小区近三月的成交记录,发现最终成交价均比业主最初的挂牌价少20万元以上。而一些死守高价,不肯让价的业主挂出的房源,基本无人问津。通州某中介门店的中介人员就表示,有业主不急着卖房,不肯根据目前的市场形势作出调价,结果就是房源挂出两月,没有一次带看记录。

中原地产首席分析师张大伟表示,3·17新政后,整体二手房价格调整非常明显,从4月开始到现在3个月累计跌幅在12%-15%左右,部分区域房源价格超过了15%,目前的价格大约回到了春节前后水平。

与以往北京楼市下行表现不同的是,这轮二手房价格的下调,领跌的却是西城区。过去几年,通州被认为是北京楼市的晴雨表,楼市的涨跌几乎都从通州开始。而此轮下行周期里,受益城市副中心的利好和此前已经升级的独立限购政策,通州楼市价格则相对稳定,只出现小幅的向下波动。而一直很难受市场波动左右的西城区,这次却成了房价下调较明显的区域。

以位于西城区马连道的北欧印象小区为例,三居最新的成交价已跌至6.8万元,小户型开间挂牌价也已经跌至8万元/平方米以内,而类似户型此前的成交价已有突破10万元/平方米的先例。

根据链家研究院的统计,在北京各个区县中,西城区在此次调控后价格跌幅最大。链家分析认为,这与西城区房源本身的特质有关。据链家数据显示,2016 年西城区有 61.4%的房源房龄在 20 年以上,老房子在市场下行时保值性较差,再加上本轮调控对于所谓“学区房”的规范,导致西城区均价累计跌幅最大。

市场或将持续低迷 信贷政策或阻碍刚需入市脚步

近几年,9月底一直是楼市的一个重要的节点,由于政策的原因,这个时间多次成为市场的分水岭,近期全国多个城市陆续出台调控升级政策,又是一年“930”即将来到,二手房市场会在这个节点发生什么变化吗?对此,业内人士给出的答案基本都是否定的。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,近半年从严从紧的楼市调控,使得二手房市场交易量基本跌至谷底,并逐步企稳,随着市场回归理性,房价的逐步回落,部分受政策影响延缓购房计划的购房家庭近期开始逐步结束观望,谨慎出手购房,今年的“金九银十”成色会大打折扣,但是,北京楼市会逐步走出二季度以来的低谷,市场将呈现触底企稳并理性复苏的势头。市场的缓慢复苏并非意味着政策效力的减弱,而是在政策引导下,合理购房需求的理性释放,在目前政策从紧从严的大环境下,交易量大幅反弹的可能性不大。

张大伟也指出,从目前市场看,预计2017年下半年楼市将继续处于低温中,不过成交量不太可能继续下跌。首先,低于8000套的成交量已经是历史低值,这种情况下,市场有刚需存在,所以成交量不太可能继续下探。其次,对于目前市场来说,部分二手房价格已经相比最高点有接近20%的下调,一些刚需入市的意愿有所加强。第三,经过连续5个多月的楼市调控,随着市场对政策逐渐适应,政策进入平稳周期,市场继续下探空间不大。

另外,业内人士也指出,虽然价格有所下调,但首套房贷利率的提升抵消了价格下调带来的购房成本变化,而且央行也已经表态支持北京首套房贷款利率的上调,现阶段的信贷政策阻挡了部分刚需入市热情,信贷政策趋紧的背景下,市场的成交量和成交价格很难出现上涨。

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