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锐理数据2017年上半年昆明房地产市场研究报告

云南房网       2017年07月17日 15:03   我要评论
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日前,锐理数据发布了《2017年上半年昆明房地产市场研究报告》,从政策、土地、住宅、商业等多个维度解读昆明楼市上半年的市场行情,以下为报告原文:

一、宏观环境分析

昆明经济概况

全市攻坚克难、精准发力,主要经济指标全面回升,呈现“四高五稳”的特点,实现经济开门红。全市经济指标普遍呈现回升向好态势,经济运行良好。 2017年1季度全市生产总值952.21亿元,同比增长9.70%。

居民消费能力稳中有升,2017年1-5月昆明市社会消费品零售总额940.57亿元,同比增长12.40%。全市消费品市场较快发展,社会消费品零售总额仍持续保持两位数的增速水平。 金融机构人民币存款余额平稳增涨。

固定资产投资健步小跑,2017年1-5月规模以上固定资产投资完成1268.31亿元,同比增长14.20%;2017年全市房地产开发投资549.59亿元,增长11.50%。房地产投资额约占规模以上固定资产投资总额的43%。

经济概况小结

2017年上半年以来全国经济运行呈现增速回升、就业扩大、物价稳定、居民收入增加、国际收支改善的良好格局,去产能、去库存、去杠杆、降成本、 补短板五大任务不断取得新进展;重点领域和关键环节改革持续深化,推动需求结构升级转换;新产业、新业态、新模式、新产品不断涌现并茁壮成长;“一带一路” 建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略深入实施,东、中、西、东北四大板块协调发展。

2017年上半年全国经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势没有改变,结构在调整中优化,动能在转型中升级,发展新常态的特征更加明显。预测全年中国经济能够保持中高速增长,发展的预期目标能够实现并在实际工作中争取更好结果。昆明市经济增长创近三年来季度新高,工业经济平稳向好,固定资产投资平稳增长,消费品市场健步小跑,主要经济指标普遍呈现回升向好态势,经济运行良好。

2017上半年全国重要政策节点

2017上半年昆明重要政策一览

昆明市《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》

摘要:3月28日,为深入贯彻中央城市工作会议、中央经济工作会议,全国、 全省住房城乡建设工作会议和省第十次党代会、市委十一届二次 全会、市委经济工作会议精神,推进我市供给侧结构性改革,按 照“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,进一步优化产业结构,持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展,昆明市出台《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》 。

锐评:就在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下,昆明市《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》 中有关房地产的最新五条措施,给昆明楼市吃了一颗定心丸。 继续鼓励首套首改购房需求,继续去化城改库存。 《 意见》 中唯一有点调控意味的措施,就是针对重点项目土地可施行最高限价熔断机制,以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让,这是明显提高进入门槛的措施,对品牌开发商来说更加有利。

“昆26条” ——稳定土地价格、加大闲置土地清理力度

摘要:4月23日,昆明市工信委、市商务局、市发改委及市国土资源局4部门相关负责人,就《 昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见》 进行了细致解读。 昆明市国土资源局在解读时提到,在“符合规划的前提下,经政府批准,国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式,对其使用的国有建设用地进行改造开发,鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发”。

锐评:在国家加大实施宏观调控政策的情况下,土地资源少和用地需求量大的供需矛盾越来越尖锐,只有坚持高水平节约集约用地,加大闲置土地清理力度,才能依法保障经济社会发展的用地需要;只有以最小的土地资源代价谋求经济社会最大限度的发展才是最有效的用地途径。 为支持经济的平稳增长,市国土资源局即将实行促进土地流转、稳定土地价格、进行区域性开发等几项政策。 市国土资源局局长王涛表示,土地资源的正常流转能够保证土地资源的供给,对土地的合理利用有着重要意义。零散式的用地规划带来了交通堵塞、生活不便等诸多问题,未来,用地全面规划,进行区域化整合发展会成为趋势。

昆明公积金政策收紧:缴存6个月才可贷款

摘要:5月27日起,职工缴存住房公积金且开户满6个月以上才可以申请贷款,暂停特殊情况提取(包括重大疾病、重大自然灾害、低保家庭子女上大学支付学杂费等)。 昆明市住房公积金管理中心全辖个贷率为86.27%,已经处于高位运行。为了防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件,确保昆明市住房公积金的安全,根据《昆明市住房公积金管理中心资金流动性风险管理应急预案》相应应急措施,昆明市住房公积金管理中心就个人住房贷款、提取部分政策进行调整。政策调整前分中心、各管理部受理的业务按原政策办理。暂停户籍不在昆明市,在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房贷款申请。借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄,不超过最高的贷款期限,即男60岁,女55岁,贷款期限最长30。

锐评:昆明楼市持续火爆1年半之久,直接导致公积金贷款、提取频繁,据报道个贷率达86.27%,公积金管理中心提高贷款门槛,间接提高了买房压力,但昆明楼市近期一直处于快速去库存状态,此次公积金中心政策也仅为小调整,对整个楼市预计不会造成较大影响。

政策小结

2017年上半年,政策主要强调坚持住房居住属性,地方继续因城施策,控房价防泡沫与去库存并行。一方面,热点城市政策频频加码,周边三四线城市也同步联动调控,传统限购限贷政策不断升级,创新性的限售政策抑制投资投机需求,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,年初以来政策效果逐步显现;另一方面,大部分三四线城市仍持续去库存,部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面,中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿,推进住房制度逐步完善。可以预期的是,在政策影响和市场力量的共同作用下,市场参与各方将逐步回归理性。

年初一线城市及部分二线城市接连出台限购政策,但昆明并未出台有效的限购政策,仅在5月底出台了公积金小调整,其也仅因公积金管理中心全辖个贷率高位运行。 在国家政策的辅助之下,楼市走向会越加趋于理性。

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