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东白沙河身价猛涨 时隔一年多楼面价飙升3倍

云南房网    严加琴    2017年07月07日 08:06   我要评论
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下月,昆明市将网上拍卖位于东白沙河片区万科白沙润园东侧的3宗土地,该批地块面积共315亩,起拍价格为18.9亿元,按照1.1-1.2的容积率计算,地块住宅楼面价高达7512-8195元/平米。值得注意的是,东白沙河片区开发的项目具有低容低密的共性,容积率几乎都在2.0以下,近年来,虽然土地价格有所上涨但也基本平稳,如果按楼面地价计算,最高的碧桂园凤凰湾也才2577元/平米,然而下月拍卖地块的最高楼面价已突破8000元,地价比周边项目一下飙升3倍以上。

万科白沙润园东侧将出让的地块(黄色部分)

万科白沙润园东侧将出让的地块(黄色部分)

东白沙河新地出让 土地单价601万元/亩

从土地出让信息来看,东白沙河片区即将出让的这3宗地块面积约315亩,包括288亩低容积率的纯住宅用地以及27亩商业用地。该地块起拍价格为18.9亿元,土地单价为601万元/亩,最大可建筑面积约24万方,住宅楼面价在7512元-8195元/平米之间。

值得注意的是,地块所处的东白沙片区处于通往机场走廊的枢纽位置,承担着主城--昆明长水国际机场的主要交通通道,被昆明市确定为重点发展区后,逐渐开启了房地产开发建设,片区也依靠大量山地和林地,东白沙河有山有水的优势,发展了多个别墅、洋房等高端项目。

东白沙河片区多为高端住宅项目 2014年前每亩地价不到百万

随着片区越来越多的大牌房企入市,以及高品质居住区的定位,东白沙河片区的土地价格也从2008年万科白沙润园的80万每亩,攀升到现在的几百万每亩。

东白沙河片区项目土地成交信息

东白沙河片区项目土地成交信息

从图中可以看出,2015年以前,东白沙河片区成交的几宗土地单价都在100万元/亩左右,楼面价也没有突破千元。然而2015年之后成交的地块,地价上涨到了200万元及以上,楼面价也进入了千元时代,最高的达到了2500多元。而下月拍卖的新地块,没有任何过渡,楼面价一下猛涨到了8000元以上。

具体来看,2008年2月,上海汇成房产经营公司以2.3052亿元竞得东白沙河片区一宗288亩住宅用地,该地块容积率为1.2,每亩单价为80万元,楼面价仅有591元/平米。后来这块土地几经周转,开发成了现在的万科白沙润园

2010年,银海地产旗下的云南滇沪房地产开发有限公司以1.8亿元的价格拿下了银海白沙郡187亩土地,单价为122.78万元/亩,楼面价为981元/平米。即便是经过了多年的发展,目前万科白沙润园的洋房尾盘售价也在9000元左右。

2008年—2017年东白沙河片区楼面价走势

2008年—2017年东白沙河片区楼面价走势

2014年,昆明市城建投资开发有限将其在东白沙河片区的425亩土地转让至赛伦地产旗下,转让价格为40597.384336万元,土地单价为95万元/亩,楼面价为840元/平米。今年美的地产入昆,与赛伦共同开发该项目,并改名为美的顺城府。

2015年后片区土地价格涨幅明显 碧桂园凤凰湾地价最高

2015年5月,云南农投置业以1.2亿元的价格拿下了东白沙河片区约62亩土地,开发了现在的山水白沙山水白沙当时土地单价为195万元/亩,楼面价也达到了2313元/平米,目前尚未开盘销售。

2016年1月,碧桂园通过土地转让的方式,以2.73亿元的价格获得了碧桂园凤凰湾60亩土地使用权,土地单价为453万元/亩,按照整体2的容积率计算,凤凰湾的楼面价为2577元/平米,是目前东白沙河片区成交的地块中楼面价及单价最高的地块,其板式高层售价也达到了1.2-1.3万元/平米。

2008年—2017东白沙河片区土地单价走势

2008年—2017东白沙河片区土地单价走势

新地块地价猛涨 楼面价破8000元

然而时隔一年多,片区推出新的住宅地块(除去去年9月成交的商业地块和保障房项目),对比以往的项目地价,该项目土地价格猛然上涨,土地单价达到601万元/亩,楼面价突破了8000元/平米,比片区最高的碧桂园凤凰湾楼面价还高了6600多元,瞬间翻了近3倍。

楼面价8000元/平米是个什么概念?在昆明,一般的住宅地块楼面价在2000元上下,高一点可以达到4000元左右,前段时间备受关注的泛亚新区5宗土地起拍楼面价也仅有2100元每平米,通过激烈竞价后才达到6359元每平米的价格。

而东白沙河即将出让这3宗地,起拍楼面价已达到8195元。参照此前业内人士为泛亚新区地块算的账,如果按照每平米3000元的建安成本费、2000元的税费成本、1000元的财务成本及营销成本等,保守估计该项目综合成本超过1.4万元/平米,如果以底价成交最终售价都将远高于周边楼盘,更不用说地块还有很大的溢价成交可能性。

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