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昆明中原2016年房地产市场分析 今年房价或将持续上涨

云南房网       2017年01月10日 17:34   我要评论
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2017年1月10日,昆明中原发布了“2016年房地产市场分析”报告,对2016年昆明商品房成交、商品房价格、土地市场、城改进度、土地楼面价、整体经济运行、以及2017年昆明楼市前景等几个方面做了分析。中原报告指出,2016年昆明楼市整体表现平稳,供需相对平衡,房价呈上涨态势;土地供求大幅回升,成交的土地逐渐外延,三环附近及以外区域是今年土地成交重点。此外,据中原分析报告,2017年昆明楼市将迎来发展新机遇,品牌房企将主导市场,产品进入改善时代、回归板式,昆明房价整体将上涨的同时出现价差梯度的格局。

昆明中原2016年房地产市场分析报告

一、中原看楼市

1、楼市机遇——2017年楼市也将迎来发展新机遇

2016年全国楼市风云变化,昆明市场波澜不惊,全国政策基调趋紧,昆明大环境宽松利好,高铁时代带来城市宏利,2017年楼市也将迎来发展新机遇。

2、品牌加剧——2017年品牌房企将主导市场

2016年前20房企已占市场半壁江山,上榜品牌房企已过半,热销项目近八成集中在品牌房企项目,行业集中度趋势明显,2017年品牌房企将主导市场。

3、产品转变——2017年品牌房企将主导市场

昆明市场刚需产品为主的时代已近结束,从今年市场新推项目以大户型为主,大量改善客群进场加速市场产品转变,2017年进入改善时代产品回归板式。

4、房价梯度——2017年昆明房价整体将上涨的同时出现价差梯度格局

昆明房价有近5年停涨期,受拿地趋势向三环外扩且涉及城中村成本高,将推高外围售价,从而传导向内,且品牌市场占主及大量改善需求多重作用,2017年昆明房价整体将上涨的同时出现价差梯度格局。

二、宏观市场

2016年GDP增长小幅放缓 明年经济增长或将维持平稳发展

2016年经济发展让位结构转型,GDP增长小幅放缓,2017年“维稳”成发展重心,全国经济或将继续维持“L”型平稳发展。

全国:2016年全国经济较为疲软,GDP增长持续低位运行,但经济增速已连续三个季度持平于6.7%,企稳态势较为明显 。

昆明: 2016年昆明GDP增速一度跌至6.4%,三季度随着产业结构调整渐显成效,经济指标回升明显, GDP增速提升至7.5%。

2017年定调:当前我国结构转型、去除过剩产能尚需时日,2017年中央总基调已由去年的“增强持续增长动力” 改为“促进经济平稳健

康发展和社会和谐稳定”, 强调质量与效益的实际性改变,对经济发展容忍度有所提高,2017年经济增长或将继续维持在6.5%-7%之间运行。

昆明旅游、房产开发对经济贡献持续上升 新兴产业发展强劲

昆明产业结构调整持续推进,旅游、房产开发等第三产业对经济的贡献持续上升;新兴产业发展强劲,有望成为城市经济发展的新支撑。

第三产业增势较好,是经济发展的主要拉动力:近年来昆明第一产业发展稳定,第二产业持续调整,整体发展较为疲软,对经济的拉动作用有所减弱;而房产开发、旅游等第三产业增长强劲,在GDP中的占比连续三年超过50%,昆明已成为以现代服务业为主导的城市。

新兴产业发展强劲:近年来昆明信息技术、装备制造等新兴产业增长动力较强,对GDP的贡献有所提升,未来将成为支撑城市经济强劲发展的新动力。

高铁的开通为昆明带来城市发展新机遇

“一带一路”战略下,昆明到北京、上海、广州高铁相继开通,未来将与泛亚铁路无缝衔接,届时昆明北上可连接丝绸之路经济带,南下可连接海上丝绸之路经济带,东向可连接长江经济带,其作为“国际性交通枢纽、面向东南亚的门户城市”的战略地位将更加凸显,资金流、人流、物流将在此聚集,城市有望开启一个新的发展阶段。

2016年土地供求回升,成交土地向三环及以外蔓延,拉低整体楼面价

土地供求大幅回升,环比分别上涨59%和51%。一方面,全国楼市政策由松到严,楼市降温,部分房企战略布局调整,对潜力型城市关注较高。加上昆明年底高铁即将开通,吸引品牌房企扩大在昆布局,拿地热情高,促进供求大幅回升;另一方面,得益于商品房市场存量消化明显,经历去年收紧供应后,有必要加大市场供应,以维持供需关系平衡。城市中心土地资源稀缺,随着城市发展外延,供地逐渐向城市外围发展,三环附近成交土地占比高,拉低整体成交价格。

2016年昆明成交土地逐渐向三环及意外区域外延

城市“南延北拓”,2016年成交土地逐渐外延,三环附近及以外区域是今年土地成交重点。

现状1:中心区土地资源稀缺,目前可开发用地较少,通过外围补充城市发展所需要的用地指标已经成为不争的事实。

现状2:2016年成交土地主要集中在城市二环至三环之间以及三环以外,南市区、北市区、西北片区和东白沙河片区是重点区域。

现状3:区位优势竞争不及中心区,注入品牌元素、提高产品品质、创新营销等有助于溢价。

影响:三环附近商品房销售价格不低,今年入市项目的价格甚至领先市场价,这将影响具有位置优势的中心城区的价格,从而助推整体市场楼价的上行。

昆明的供地方式主要是以城中村改造为主

城中村改造自2011年开始成交年平均占比36%,去年占比下滑至底部,今年占比回升至31%。

自2008年启动城中村改造以来,昆明的供地方式主要是以城中村改造为主。

成交土地中的城改项目占比明显下滑,今年略有回升。拆迁补偿过程中涉及各方利益,拉长时间周期,提高了开发成本,房企对城改项目有一定考虑。同时,昆明楼市自14年开始进入下行通道,开发商利润受到挤压,更加谨慎对待城改项目。

城中村改造是项目建设的主要土地来源方式,目前仅完成计划的26%。政府计划改造382个城中村,城中村改造涉及拆迁等工作,整体推进速度缓慢,未来还将有近300个城中村待改造。在土地资源逐渐稀缺之际,城中村改造将是未来项目开发最重要的土地来源。

土地楼面价整体略下行 楼面价集中在1500-2000元/㎡之间

土地楼面价整体略下行,商业用地受空港大面积成交的影响,整体楼面价下行明显。2016年成交土地楼面价整体有下行,主要受成交区域的影响。与往年相比,今年成交土地更偏边缘化,大多集中在三环以外。就三种用地类型楼面价看,住宅用地楼面价走势平稳,近几年主要集中在1500-2000元/㎡之间。而商业和商住混合用地价格受经济环境、成交区域及商业市场销售影响,土地价格有明显波动幅度。

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