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观点指数周报: 北京二手房成交创新高 930新政成拐点

观点地产网       2017年01月09日 09:40   我要评论
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北京区域2016年12月26日-2017年1月1日:2016年(截止12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交113179套,成交面积1146.63万平方米,同比分别增加50%、38%。

观点指数 据亚豪君岳会统计数据显示,2016年(截止12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交113179套,成交面积1146.63万平方米,同比分别增加50%、38%,同时这一成交量也创造了近4年的新高。

与此同时,2016年12月26日-2017年1月1日,北京商品住宅成交均价高达46064元/平方米,环比小幅上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,受到“高价地”因素的制约,北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续,新房市场也成为中高端需求的主战场,中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场,这一趋势将延续至2017年。

市场观察

虽然全年成交数据增量明显,但是从月度走势来看,房地产调控已经从中斩断了成交的昂扬走势。从成交月度走势当中可以看出,前9个月北京商品住宅月均成交10168套,而“930”新政之后的3个月月均成交降至7221套。

另外,“控地价、限房价”的重提使得整体市场预期发生改变,后市“看空”预期增多。这两个方面的影响也使得成交月底走势在9月之后出现拐点,逐渐进入低迷周期。

亚豪机构统计数据显示,2016年(截止12月26日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米,相比去年上涨17%,这也是自2012年楼市价格探底之后,连续第4年出现上涨,也是连续第4年创造历史新高。

二手房方面,延续2015年的升温之路,2016年北京二手住宅市场更上一层楼。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计,2016年全年,北京全市二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年上涨38%,并超越2009年的266854套,创下北京二手住宅交易量的新高。

自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来,北京的房地产市场就已经进入了存量房时代。

随着二手住宅市场规模越来越大,创造新的历史成交记录是大势所趋,北京的存量房池子目前约有800万套以上,现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高,所以未来北京二手房交易规模还将继续扩大。

商业地产

2016年12月26日-2017年1月1日,北京市写字楼市场成交336套,成交面积10.55万平方米,成交均价20080元/平方米,成交金额21.19亿元。

商业市场方面,北京市商业市场成交401套,成交面积4.94万平方米,成交均价46630元/平方米,成交金额23.05亿元。

土地市场

亚豪君岳会数据显示,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造),比去年减少66宗,创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,同比减少37%、54%,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。

除自住房、公租房等政策房地块之外,2016年还出现了一类新模式,即自持纯商住宅,海淀北部及大兴黄村等4宗土地其中纯商住宅部分竞为自持,自持部分规划总建面50万平方米。

开发商“手握重金”的同时土地市场的供应却极度稀缺,土地市场供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”,而很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下即出手拿下了自持地块。即便是万科随后提出的“众筹”模式当中也是存在一定操作难度,住宅自持的模式也将在明年接受市场大考。

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