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金地跻身“千亿军团” 背后的规模与效益平衡术

21世纪经济报道       2017年01月09日 09:26   我要评论
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2016年房地产市场前所未有地火热,带来的结果之一就是超大型房企数量大增,千亿俱乐部新增5名成员,其中就包括销售额达1006.3亿的金地集团。

作为曾经“万保招金”龙头房企之一,经历前几年的沉寂和调整,金地在2016年发力了。通过聚焦主流城市、大胆精准拿地、多元化布局等策略,金地销售额大幅增长。

同时在战略层面,公司早几年开始布局的“一体两翼”进入深化期。进入产业地产和联合办公空间领域,使得金地商业地产内涵大幅拓展。此外,金地在金融和海外业务上也实现了新突破。

对金地这家老牌房企来说,始终追求的是万米长跑式的长期经营。无论市场如何变幻,金地希望在快与好之间,在规模和效益之间,寻求一个平衡点。

地产主业爆发

尽管2016年四季度房地产调控政策收紧,但前三季度在资金充裕、去库存政策利好等因素刺激下,主流房企普遍取得历史最高业绩,行业整体呈分化趋势。千亿、两千亿、三千亿等销售额成为房企进阶的分水岭。

1月4日金地发布公告称,2016年1-12月累计实现签约面积658.2万平方米,同比增长47.74%;累计签约金额1006.3亿元,同比增长63.2%。在行业普遍回暖的背景下,金地的销售增速超过了行业平均水平。

金地有关人士认为,在土地方面深耕一二线且拿地精准,是金地2016年业绩爆发的主要原因。

除此之外,公司自身产品溢价能力也有提升。截至2016年上半年销售均价达15200.6元/平方米,相比2015年同期增长约23.44%。

未来金地将继续坚持深耕一二线。去年上半年地价高企,金地拿地较为谨慎;到下半年,公司明显加快了获取土地的步伐。

公告显示,去年下半年,金地购置土地的支出预计在200亿元左右,是上半年拿地金额的6倍。除了7月拿下上海浦东祝桥的优质地块外,10月在大连市连拿数宗地块,在南京、杭州、天津、东莞等城市也再次储备了项目。2016年1-9月,金地集团拿地总价272亿元,同比增长35%。

按照计划,金地于2016年开发约80个项目,新开工面积约500万平方米,比上年实际完成量增长8.7%。

中投证券研报显示,受益房价高增长地区的签约占比提高,金地销售额倍增;公司土地储备足够5年开发,其持续深耕一线及强二线城市,坚持低价或股权收购等方式稳健拿地,为未来业绩增长打下基础。

值得关注的是金地在海外房地产方面的布局,尤其是美国。截至2016年6月,金地已在旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿共获取8个项目,开发业态包括写字楼、商业、公寓、办公楼、城市综合体等,总可租售面积超过20万平方米。

多业态创新

尽管销售业务取得大幅增长,但金地并不满足于此。2011年公司提出的“一体两翼”战略已指明未来方向。“一体两翼”即以住宅业务为体,商业、金融业务作为两翼,拓展未来的利润增长点。

在商业上,不只做传统的购物中心、写字楼,早在一两年前,金地便已开始布局商业地产新业态,未来将有更多新概念业态陆续面市。

截至目前,金地已在北京、上海、深圳布局4个“IBASE”联合办公项目,主要为初创型及中小企业提供办公场地及增值服务;在杭州、成都、南京等地,探索白领公寓业态;此外,金地还计划将“深圳威新科技园”的产业园区模式拓展至全国各地。

产业园区是国内开发商这两年的主要转型方向之一。金地的思路是,针对不同区域的产业基础,打造相适应的产业园区,形成三年1000万平方米的规模与产业溢出效应。

金融则是金地最早进行创新试验的阵地。早在2008年便与瑞士银行共同发起房地产投资基金稳盛投资基金。

2016年上半年,稳盛完成了四个项目的投资,以及三个海外项目在稳盛内部的过会,并在交易结构、资金募集等方面不断创新。

去年,金地还成立了金诚小贷公司、旧改基金以及互联网金融公司,上线了互联网金融平台“家家盈”和互联网家装公司“新家家装”。“家家盈”将围绕房地产相关生活场景,向用户提供金融解决方案。通过这一途径,金地意图将金融渠道进一步下沉至购房客户层面。

从效益提升、利润增加的角度,商业与金融的布局将为金地的未来打通一条持续经营、资产证券化之路。

据21世纪经济报道了解,2016年,稳盛投资在房地产资产证券化、持有型物业运营等领域进行了一些探索。未来将继续为公司及外部房企提供开发过程中需要的金融解决方案,进一步加强资金募集能力。

对规模和效益平衡的追求还体现在财务策略上。通过对现金流管理、低息融资,金地持续通过扩大项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。截至2016年前三季度,公司剔除预收账款后的真实资产负债率为58.3%。

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