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二手房一年两轮爆发 成交创新高

新京报       2017年01月06日 09:45   我要评论
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2016年北京二手房市场成交井喷。自2015年底开始爆发的二手房成交热潮,至2016年3月达到顶点,单月成交高达3.2万套。此后,受到价格高企、优质房源减少等因素影响,北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始,市场成交再次上行,为全年成交创新高夯实了“基础”。伴随着“9·30新政”的到来,二手房市场成交逐步下滑。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年全年,北京全市二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年增加了38%,并超越2009年的266854套,创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来,北京的房地产市场就已经进入了存量房时代,创造新的历史成交纪录是大势所趋,北京的存量房池子目前约有800万套以上,现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高,未来交易规模还将继续扩大。

交易持续走高?成交量呈M走势

2016年,北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势。共经历了一季度和三季度两轮爆发,二季度市场经历了短暂的市场盘整。而在四季度,由于受到楼市调控影响,市场进入新一轮降温周期。

仔细观察不难发现,2016年北京二手市场整体走势,与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。

我爱我家市场研究院介绍,一季度,在一系列利好政策的影响下,北京二手市场延续了2015年末的持续升温态势,交易热度高涨,3月单月交易量突破3万套,创下2013年以来的新高,形成了全年的第一轮爆发。

而进入二季度,由于3月底深圳、上海等一线城市相继出台了调控新政,市场预期有所转向。再加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支,北京二手市场交易量逐步下滑,直至6月降到全年的最低点1.34万套。

到了三季度,市场在经过一定冷却后,由于担心政府调控和房价继续上行的风险,以及部分二线城市热度上升的现实,大批购房人再次入市,助推7、8、9三个月的二手房成交上行,并于9月再破3万套。

9·30新政无疑给这场上行画上了一个休止符。

自10月份起,北京二手房成交量节节下滑,房价也开始出现局部松动,楼市新一轮降温周期由此开启。在业内看来,这种趋势在2017年仍将维持一段时间。

哪个区卖得好?朝阳成交8.3万套

在北京众多区域中,朝阳区成为二手房成交的大户。

根据房天下数据统计,今年全年,朝阳区二手房共成交8.3万套,位列各区域成交量榜首。此外,海淀、昌平、丰台也位居成交前列,分别为34705套、34097套、32116套。

朝阳区二手房成交的火爆态势,从区域内的房产交易大厅就能窥得一二。据媒体报道,在楼市火热的8月份,平均一套朝阳二手房的交易时间大约在3个月左右。

同样在成交量排行靠前的丰台区也出现了类似情况。

据新京报报道,在今年第一个成交高峰的末尾,丰台区不动产登记事务中心还没开始办公就已经排起几十米的长队,不少购房者凌晨就开始排队,只为了早点办完过户手续。

谁在买房?过半买家是“80后”

最近几年,80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。今年上半年,这种趋势依旧没有发生变化。根据机构统计,在上半年的二手房买卖中,80后占54.6%,虽然较去年略微减少了0.5%,但依然是市场主力。

机构分析,随着90后毕业进入职场,并逐渐拥有经济能力和购房需求,90后在北京二手房买家中所占比重也表现出上涨趋势。机构数据显示,今年上半年,90后买家有6.1%,较2015年增加1.9个百分点。另一方面,对于价格承受力高的70后正在渐渐缩减占比份额。

在2016年的二手房成交中,二居依旧是成交主力。根据北京市住建委数据显示,2016年前11月,两居成交占总体成交的38%,在各类户型中占比最重。其次为一居,占比为20%,最后为三居,占比为17%。

贷款者多吗?商业贷款占比过半

在上一轮信贷利好下,2016年北京二手房成交中使用商业贷款的比例出现了明显提升。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2016年,北京全市的二手住宅交易中,使用商业贷款的占54.1%,较2015年提高9.3个百分点;全款支付的比例占23.2%,与2015年的22.8%基本持平。2014年到2016年,北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高,从40.1%提高到了54.1%,占比已超过一半。

胡景晖认为,从2015年初到2016年初,国家多次降准降息,降低商业贷款首付比例,货币政策整体宽松,楼市按揭贷款支持力度大,作为全国二手房交易的活跃城市,北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。

实际上,在“9·30新政”出台后也可以明显看出,货币政策对楼市的影响更加直接有效。自从北京小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例后,二手房市场明显表现出交易量降低、市场降温的效果。

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