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2016年昆明售房1014万方 主城库存降75万方

云南房网    于晓婷    2017年01月04日 08:05   我要评论
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连续经历了两年的房地产下行行情,去年昆明楼市难得地显出了几分暖色,2016年,昆明商品房成交面积增长、库存下降是市场趋向转好最好的佐证。根据云南房网监测到的数据,2016年全年昆明主城四区(不包括呈贡)累计成交各类商品房115721套,成交面积达1014万平方米,与去年同期的成交数据相比均小幅上涨,涨幅分别为2.74%、1.04%。根据昆明主城四区的预售面积和成交面积计算,2016年昆明商品房供销比大约为0.93,库存下降75万平方米。

2016年1-12月昆明商品房成交情况

2016年1-12月昆明商品房成交情况

全年卖房1014万方同比微涨1.04%

截至2016年12月31日,昆明全年累计备案各类商品房115721套,与去年同期成交的112630套相比,增加了3091套,同比小幅上涨了2.74%。2016年1-12月,昆明商品房成交面积共计为10140040.23平方米,与上年同期成交的10035254.21平方米商品房相比,增加了104786.02平方米,同比微幅上涨了1.04%。根据总成交套数和面积计算,2016年月均成交套数和面积分别为9643套、84.5万平方米,套均成交面积约为87.62平方米。

2016年,有6个月的月成交套数都在万套以上,突破万套的月份分别是1月、3月、6月、9月10月和12月。其中10月的成交套数是年内最高值,为13489套,其次是刚刚过去的12月份,累计成交了12031套。其它几个月都保持在一万出头的水平。成交面积方面,成交套数最高的10月由于小面积物业成交活跃,因此当月的成交面积仅据年内第二高值,为109万平方米。年内最高成交面积则现于2016年最后一个月,当月累计有128万平方米商品房备案。而同年月成交面积在百万方以上的也只有这两个月。

分季度来看,成交套数和成交面积最低的是第一季度。这一季度1月和3月成交套数都在万套以上,月成交面积也在90万平方米左右,但2月份仅成交了1999套,成交面积不足20万方,大大拉低了一季度的成交水平,主要原因是新版购房合同启用,开发商态度谨慎影响了网签进程。二季度和三季度的成交面积相差不大,分别成交了242.63万平方米和249.79万平方米,各占全年总成交量的24%左右。成交套数和面积最高的是第四季度,其中成交面积为全年贡献了3成多的量,共计318.24万平方米。

供销比为0.93 主城库存下降75万方

2016年1-12月昆明商品房供销情况

2016年1-12月昆明商品房供销情况

在市场”去库存“的大基调下,2016年昆明商品房供销比相比2015年明显下降。

根据2016年全年商品房成交面积(1014万平方米)和新增商品房预售面积(939万平方米,不含呈贡)计算,供销比为0.93,与2015年的1.08相比,收窄了0.15。这是自2012年以来昆明年度供销比首次下降至1以下。

观察各月的供销情况,2016年只有4月、6月、8月和9月的供销比在1以上,其余8个月的时间商品房新批预售面积都小于成交面积,故批售比也在1以下。若按照2016年全年商品房成交面积和新批预售面积计算,昆明不包括呈贡在内,主城四区库存下降了约75万方,去库存效果显著。

历史数据表明,2009年-2015年六年时间昆明商品房库存面积累计达到2191.37万平方米,算上2016年下降的75万平方米库存,2009年至今昆明商品房库存量约为2116.37万平方米,按2016年月均销售面积84.5万平方米计算,在不计入新增库存的情况下,这七年的库存尚需要2年的时间才能被市场消化。

另外,云南房网从数据机构了解到,库存去化周期最长物业的是车位、商业和写字楼,均需要六七年的时间,而商品住宅的去化压力不大,仅需一年就能清库存。

全年产生了28个套数周销冠40个面积周销冠

根据昆明房产信息网每日发布的成交十强榜单统计,2016年全年52个周,昆明共产生了28个商品房成交套数周销冠和40个成交面积周销冠。

获得成交套数周销冠的项目有大都海伦国际、江东给耀龙康城、经典明苑德润朗悦湾金昙花园俊发城人民路壹号广场大宥城润城凤凰御景俊福花城银海尚御俊发盛唐城云投中心、华信双城、中天城理想中心东旭骏城中豪优活城双城际商务中心、昆明湖、华夏御府未名城万和花园平和花园、昆百大国际派新时代广场绿城春江明月

其中,大都曾9次获得销冠,这几次成交套数加起来达到2686套。海伦国际4次获得销冠,成交套数达1536套。昆明湖和未名城各登顶3次,不过成交套数并不亮眼,各备案了200多套。江东耀龙康城获得过2次成交套数周销冠,加起来套数达1442套。曾2度获周销冠的项目还有经典明苑德润朗悦湾俊发城人民路壹号广场大宥城润城东旭骏城,虽同为销冠但成交套数差距较大,从300多套至900多套不等。

40个成交面积周销冠中,连续4次摘冠的大都总成交面积仅居第二位,4次登顶时的成交面积加起来为104000.49平方米。周销冠中成交面积高居首位的是滇池国际会展中心,该项目虽然只获得1次销冠,但成交面积却达到121400.63平方米,山海湾和旅游小镇均有备案。昆明湖和未名城各拿3次销冠,但各自的成交面积也只有2万多平方米。润城俊发城万科云子万宏国际海伦国际也都各获得2次周销冠。另有31个项目各有1次领衔周成交面积榜单,其中不乏像恒大云报华府、昆明广场绿城春江明月保利大家、恒大名都这样的名企名盘,当然也有不少项目因车位、经适房、回迁或抵押行房源成交活跃才登顶榜单。

综合来看,2016年昆明商品房去库存效果显著主因并非是成交量上涨,而是供应大幅收缩的缘故,仅就主城四区来看,2015年这四区新增商品房销售面积为1086万平方米,而2016年仅为939万平方米,供应降幅达13.54%。2017年,如果供应量继续走低,而更多品牌开发商产品将进入昆明市场,预计昆明房价将会有小幅上扬。

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