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2017年昆明楼市走向:房价会在较合理区间发展

都市时报       2017年01月03日 13:59   我要评论
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在刚刚过去的2016年之中,房地产市场一路向上,强劲上扬,虽然在9·30新政之下,楼市趋于理性,也只是将楼市涨幅放缓,但总的来说,一直处于上行空间。在2017年,房产市场又将何去何从?近日,中金公司、国泰君安、中信证券、瑞银证券、方正证券5大专业机构发布报告,普遍认为在经历了2016年暴涨之后,2017年房地产将迎来调整,但肯定不会出现断崖式下跌的现象。在国家政策的辅助之下,楼市走向会越加趋于理性。

2016年12月31日,中国指数研究院及搜狐焦点昆明站,分别发布全国及昆明房地产市场“2017年趋势展望与分析”报告。对比两份报告后不难看出,受全国货币政策收紧、市场需求下降、新开工增速放缓等大势,和昆明市场总计库存新增量2594651.93平方米的突出作用的共同影响,2017年昆明楼市将依然延续“去库存”主基调。

专业人士认为,伴随2016年底昆明高铁正式通车,沉寂已久的呈贡区或在2017年成为昆明楼市新的引爆点。从总体看,昆明房价大幅度上涨和下跌可能性均不大,会在合理的区间内平稳发展。

全国二线城市需求透支

将现量价齐跌

中国指数研究院的研究报告称,2017年国内经济预期将继续“稳”字当头,中央经济工作会对货币政策“稳健中性”定调,预示着2017年的货币环境全面宽松不再,央行或适度收紧国内人民币的流动性。总体房地产市场趋势将表现为:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长。

该报告认为,2017年,一线城市并未放开此前的限购政策,且潜在购买力充足、市场供不应求、预计政策收紧影响周期有限,全年降幅小于二线城市。二线城市经历2014-2016年的严格的调控政策后,部分非理性需求被抑制,加之需求透支,市场调整下全年销售面积将出现明显回落。而国家对三四线城市的去库存支持政策将继续发力,信贷资源等也有望向三四线城市倾斜,故三四线城市销售面积将保持平稳。

根据房地产行业2015年的重点城市排名,昆明市属于二线偏后。报告认为,虽然2016年下半年后,昆明市的商品房销售曾出现量价齐升的“小高潮”,但至11月底已现增幅下降趋势。鉴于2017年央行针对房地产业的资金控制继续趋于严格,昆明市的销售面积增速将延续放缓趋势。

过去三年,一二线城市土地成交处于低位,势必导致新开工增长基础不稳固的趋势;产品供应结构也转向自住型为主,价格存在结构性调整的可能性。而三四线城市库存压力依然不小,受制于人口规模偏小的客观因素,价格上涨动力不足。由此,报告综合提出,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌。

中金公司研究部对2017年房地产市场进行了数据预测:房价不会跌。2017上半年维持平稳,下半年将重回上升趋势。对此,中信证券研究部给出的结论与之类似,2017年房价基本未定,开发投资也会维持正增长。

对于2017年的楼市,方正证券首席经济学家任泽平指出,去年国庆期间房地产调控政策密集出台,10-11月房地产销量大幅回调,考虑到从销量到投资的传导时滞为6个月左右,房地产投资的回落可能要到2017年2季度前后。但是,预计这一轮房地产投资回调幅度可能不深,预计2017年房地产投资增速1%-3%,主要的原因是前期房地产投资增速主要受一二线城市推动以及三四线城市去库存超预期。

昆明房地产市场发展仍具潜力

某媒体发布的报告凸显出了2017年昆明楼市面临的严峻挑战,和存在的潜在机遇——虽然经历了2016年艰难的去库存,但至12月31日,主城区和呈贡区的库存量总和仍然增加了2594651.93平方米。然而,12月28日高铁正式通车,又让静如止水的呈贡楼市泛起了一丝涟漪。

这份本土报告明确提出,尽管从全国看来,二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”是大概率事件。但由于昆明拥有滇中新区和呈贡新区两个具备产业和人口支撑的新兴区域,一方面是城市潜力逐渐显现,另一方面为房价尚属相对洼地。由此,昆明房地产市场发展仍具备潜力。

云南省房地产业协会会长韩忠庆的看法,也印证着报告的观点。韩庆忠认为,随着“一带一路”相关政策不断落地、滇中新区加速开发和昆明南站进驻呈贡,未来昆明市的产业配套和城市人口膨胀还有一定的空间,这也是房地产市场将持续向好的主要动力。他表示,2017年昆明房价大幅度上涨和下跌的可能性都不大,房价会在较合理的区间内平稳发展。

他进一步分析说,从全省来看,目前库存压力相对较大的仍集中在昆明、曲靖、楚雄等几个中心城市,但总体来说库存还处在合理区间。“房地产市场库存去化周期在20个月左右都算可控,而云南省多数城市的库存去化可控制在12-16个月左右。”与此同时,未来国家对中心城市、特别是一二线城市的土地供应还会继续严控,“在土地供应减少而税收等政策不调整的情况下,房价就不会大幅下跌。”

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