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昆明人均商业面积3.5平米领跑西南超越香港

云南房网    于晓婷    2016年12月30日 07:58   我要评论
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昆明商业严重超标早就成为共识,可究竟严重到了什么程度?睿意德近日发布的《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告显示,我大昆明的人均商业面积已近3.5平米,而这一数字还不包括写字楼、公寓、酒店和2万平米以下的底商在内。不说别的,单放在西南四城中,昆明的商业量就高得吓人。人口和经济发展水平均在昆明之上的成都、重庆人均商业面积一个不到1.5平米,一个不足2.5平米,反倒四城中发展相对成渝滞后的昆明却处于遥遥领先的地位。更令人惊讶的是,昆明的人均商业面积竟早已比有着“购物天堂”之称的香港都要高,香港最新数据也才3平米左右。

昆明人均商业面积领跑西南(数据来源:睿意德)

昆明人均商业面积领跑西南(数据来源:睿意德)

昆明人均商业面积3.5平米远超成渝领跑西南

根据睿意德的报告,昆明已开业和未开业在建的购物中心体量已高达2300万平方米,领跑整个西南,成渝两地基本持平,均不足2000万平方米,贵阳目前达1000万平方米。从人均数据上来说,昆明人均商业面积近3.5平米,成都人均商业面积不足1.5平米,重庆2.5平米不到,贵阳在2.5平米左右。而以上数据显然还有所保留,因为并未含包括写字楼、公寓、酒店和2万平米以下的底商。

昆明商业总量和人均商业面积领跑西南并不值得庆贺。要知道,西南四个重镇中,重庆、成都年GDP均在万亿以上,重庆尤为突出,2016年前三季度就已经突破万亿,昆明虽然因为贵阳而未垫底但也处于较低的水平。从社会消费品的零售总额来看,昆明远远比不上重庆和成都两地。就消费能力来说,昆明城镇人均可支配收入也比不上成都。综上可以判定,昆明对商业地产的消化能力不会强于成都、重庆。

可偏偏这样一个无论是人口数量和经济发展水平均滞后于成都、重庆的城市,商业总量和人均面积却遥遥领先于两城,这一点就连吃瓜群众都感到唏嘘。成都人口上千万人均商业面积不到1.5平米,尚且被机构认为超标但在可控范围。而昆明一个只有600多万人口的城市人均商业面积却是成都的两倍还多,商业超标的严重程度不言而喻。更何况整个西南区域的商业本来就面临着高存量的风险,昆明还在当中领跑,就更加重了外界对其商业消化能力的担忧。

昆明运营较好的商业中心昆明 广场

昆明运营较好的商业中心昆明广场

昆明人均商业面积比香港都高

更另人吃惊的是,昆明人均商业面积实际已经在三四年前就已经超过了有着“购物天堂”之称的香港。

香港的商业繁荣程度众所周知。它是自由港,商品来自世界各地,上至国际顶级品牌下至地方特色小商品都能在香港找到。由于香港采取的是低税率政策,在这里出售的大部分外来商品都不征收关税,货品价格也相对较低,更为重要的是香港几乎到处都是购物中心和购物街。正因为如此,香港素来被中外游客称作“购物天堂”。它的商业消费人群已经远远超过香港本地人口,繁荣到能够辐射整个中国大陆和东南亚地区。可是商业如此发达的香港,人均商业面积也就3平米左右。

而人均拥有3.5平米商业面积的昆明,除了一些带有旅游地产性质的商业中心能够吸纳国内游客,一般的购物中心或购物街的消费主力都是本地人口,顶多还能吸引部分州市人群前来购物。况且昆明大量的都是社区商业,辐射半径非常有限。因此别说全国,昆明的商业就连辐射西南都做不到。

眼下,昆明“调规”的闸门已经大开,房地产开发企业也在寻求最大限度地降低商业比例,但是昆明在上一轮房地产行情中的长期无序开发早已为今天的商业爆发埋下隐患。虽然2300万平方米商业面积确实非常吓人,但也有本地房地产业内人士认为,这个数字可能比较夸张,实际上昆明真正能够建成的商业面积并没有这么多,而且从去年开始,昆明市已经意识到商业面积过剩的问题,开始通过调整规划等方式,减少商业开发体量。另外,有些规划中的商业项目由于尚未真正启动,能否建成也不得而知。由于睿意德并未公开计算依据,所以云南房网并不清楚这一数字是否准确,但不管怎么说,昆明商业地产开发过热,商业面积过剩也是不争的事实。目前,大量的城市综合体还没有完成开发,也就是说昆明商业井喷期远未过去。

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