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房价波动中介违规 二手房纠纷增长

人民法院报       2016年12月28日 10:19   我要评论
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近年来,随着我国经济社会的不断发展,二手房交易市场呈现火热状态,与此同时,二手房交易纠纷案件不断增加。重庆市第一中级人民法院经对辖区两级法院进行调研发现,该类案件产生的主要原因有以下三个方面:

一是房价波动起伏带来的收益变化导致出卖方易中途违约。近年来,受宏观经济形势、房产调控政策等因素影响,房屋价格波动起伏较为频繁,而签订购房合同和办理过户手续之间通常有一段时间间隔。在此过程中,若是房价增长幅度较大,部分出卖方受利益驱使,选择将房屋再次出售给出价更高的买受方并正式办理过户手续,原购房合同即因无法得到履行从而引发纠纷诉至法院。如吴某诉李某二手房买卖合同纠纷一案中,出卖方李某与买受方吴某签订房屋买卖合同,约定房屋价款72.5万元。后受房产政策影响,房屋市场价值上涨,李某又与第三方程某签订房屋买卖合同,由程某一次性支付全部购房款77.5万元后立即办理了过户手续,后李某因无法继续履行合同被吴某诉至法院。

二是房地产中介机构行为不规范引致买卖双方产生纠纷。实践中,二手住房买卖多由房产中介机构介入,为买卖双方提供居间服务并获取报酬,而囿于市场准入机制的不健全,部分中介人员的职业素养和责任感不强,往往为收取佣金而故意隐瞒有关房屋权属、质量等方面的一些瑕疵或缺陷以促使合同签订,最终因房屋无法过户或居住条件不佳导致买卖双方发生纠纷。

三是“黑白合同”屡屡出现成为纠纷产生的诱因之一。为防止一房多卖现象,切实维护市场交易秩序,目前多地房管部门实行房屋买卖网签程序,让交易双方将签订的住房买卖合同公布至互联网,产生备案效力,保障交易安全。然而在实践操作中,为规避税费缴纳,部分当事人在房地产中介的安排和帮助下签订“黑白合同”,上网公布的为成交价较低的“白合同”,实际执行的则是真实成交的“黑合同”。两份合同除交易价格外,往往在履行时间、履行方式等方面也不尽一致,在实际履行过程中容易产生争议从而引发纠纷。

为此,重庆一中院建议:

及时进行物权登记。买卖双方签订合同后,应及时按照物权法规定向房管部门申请预告登记,或者直接进行过户登记,以物权变动保障交易安全。

规范房屋中介市场。强化中介机构的如实报告义务,要求其增强对交易房屋现状的了解、权属资料的审查、交易成本的预估等工作,并如实向交易双方报告。

严格避免“黑白合同”。对通过“黑白合同”逃税、避税的情况,一经查实依法严惩。对于中介机构参与操作的“黑白合同”,可采取警告、罚款等手段进行处罚,从行业监管的角度加大中介机构的违法成本。

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