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消化写字楼需下猛药:昆明应禁止住宅楼内开公司搞经营

云南房网       2016年12月28日 08:03   我要评论
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昆明写字楼严重过剩已经是不争的事实,按照昆明市住建局局长李彤在今年11月的说法,昆明商业楼宇的去化周期至少需要16个月,而房地产业内人士认为,这个说法其实过于乐观,因为目前许多昆明写字楼表面上被卖了出去,但实际上,有许多楼层都被开发商以充抵工程款、材料款和抵债的形式,转到了关联企业手上,而这一部分写字楼大部分还会再次进入市场租售,并未真正消化。

昆明西山 万达 广场

昆明西山万达广场

尽管昆明市已经意识到写字楼过剩的严重性,也开始在规划环节进行调整,允许部分项目“商改住”,而且也减少了写字楼项目审批,但今年新批项目中仍旧有大量写字楼。由此造成的局面是,一方面是在建、建成写字楼难消化,另一方面又在不断新增开发,写字楼供应量仍在不断攀升,但在需求方面,这两年昆明市经济增长缓慢,企业经营困难,根本用不了那么多写字楼。

由于供需严重失衡,昆明写字楼市场哀鸿一片,售价和租金已连续3年下滑,空置率更是居高不下。为了去库存,昆明市也曾出台政策,对进驻万达广场等高档写字楼的总部企业予以奖励,甚至补贴万达广场过高的物管费,但效果有限,而且惠及的写字楼和公司寥寥无几,对消化昆明庞大的写字楼库存只是杯水车薪。

但昆明市又不能承受写字楼市场长期低迷甚至崩盘的代价,写字楼大量空置、烂尾,不仅连带造成土地市场和住宅市场的动荡,而且由于大量债务形成,恶化了昆明经济环境,对市场秩序也有不小冲击。鉴于房地产行业在中国经济中事实上“大而不能倒”的地位,昆明写字楼都必须要有“猛药”救治。

挽救昆明写字楼市场,“药方”无非两个,一是必须踩下开发刹车,二是尽力扩大需求,而扩大需求最有效的措施,莫过于禁止在住宅楼内开设公司、搞经营活动。

在昆明,住宅楼内开办公司,搞经营活动十分普遍,特别是一些地段位置较好的住宅楼宇,居然有超过一半的单元都被用来从事经营活动,这引起了其余业主的极大不满,邻里纠纷时有发生。今年1月,金康园部分业主将其中一户业主告上法庭,就是因为被告在自己的住房里开办了一家公司,影响了周围邻居的生活。

目前,我国对住宅楼内从事经营活动并未明确禁止。但按照《物权法》规定,如果在住宅楼内开办企业,需要取得邻居同意,但是在现实当中,昆明绝大多数在住宅中开展经营活动的企业或业主,都没有征得邻居同意,事实上已经侵害了其余业主的权益。实际上,如果严格要求,目前在昆明住宅楼内开公司、搞经营的行为,基本不可能获得邻居的同意。

既然在住宅楼内从事经营活动已经成为一种越来越严重的扰民行为,昆明市应出台措施,禁止在住宅中开公司、搞经营,这不仅有利于维护其他业主的权益,也可以大大加快写字楼消化速度。其实,由于目前昆明写字楼售价已经和住宅倒挂,写字楼租金也一降再降,和同一地段的住宅相比也贵不了多少。

另外,房地产业内人士也呼吁,昆明市在写字楼去库存的过程中,没必要,也不应该只对高档写字楼、大型企业总部“开小灶”,而是要想办法控制写字楼过快上涨的物管费,对昆明市所有写字楼的用水、用电价格进行普惠性补贴,降低企业进驻写字楼的办公成本,这才是写字楼去库存的正确姿态。

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