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清水木华开发袖珍二期 江东地产遇“面粉”危机

云南房网    严加琴    2016年12月22日 08:03   我要评论
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近日,昆明市规划局发布了云南江东地产旗下“清水木华二期”项目的规划条件审批公示,规划条件指标显示,清水木华二期地块面积共25.98亩,用地性质为二类居住用地,1<容积率≤3.2,建筑密度≤22%,绿地率≥40%。清水木华小区是江东地产在2005年就开始开发的项目,一期早于2007年就已交房,如今10多年过去,清水木华却要开发二期,而二期的规划地块仅有25.98亩,按容积率计算,可开发建筑面积最多不过5.5万平方米。

清水 木华二期规划图

清水木华二期规划图

多年未拿地 苍蝇也是肉

清水木华位于昆曲高速东侧,距离二环至少有5.5公里,位置并不算好,这一带也只有清水木华溪麓南郡两个孤零零的项目,配套几乎没有,如今也没有太大改善,在一个偏远的地段开发一块仅有20多亩的土地,可开发面积也不过区区5万多平方米,说明多年没有拿地的江东地产,其实已经面临没有多少土地储备的窘境,只好从过去的老项目身上挖掘开发潜力。很难想象,当年江东地产曾经坐拥北市区数千亩优质地块,一度以每年至少开发一个项目的速度碾压对手。

资料显示,江东地产最近一次公开拿地是在2007年3月,当年,江东地产旗下两家公司拿下东站菊华立交桥以及小庄立交旁的392亩土地。具体为昆明巨龙房地产公司以3.2亿元的价格竞得东站菊华立交桥旁编号为J2007-003、004号的两宗商住混合用地,面积共244亩,为目前圣世一品米兰春天项目用地;云南云龙房地产开发经营公司以1.9亿元的价格竞得东二环小庄立交桥旁J2007-001、002号两宗148亩住宅用地,为禧瑞都项目用地。此后,江东地产再无从土地市场公开拿地的记录。

江东地产2007至今拿地情况

江东地产2007至今拿地情况

由于有近10年时间没有公开拿地,所以江东地产这些除了开发2007年拿下的两宗共390多亩土地外,再就是吃老本——从10多年前在北市区获得的土地储备中挖掘潜力,但经过当年江东地产的高速开发,北市区庞大的土地储备实际上所剩不多,其中有些还面临手续不完备的问题,剩余能开发的多是些零星地块,所以,这一部分项目普遍较小,其中江东鑫世界只有76亩,永和广场只有71亩,银河明珠广场更是只有19亩。此次规划公示的清水木华二期占地面积不足26亩,仅比银河明珠广场的占地面积略大,但因为容积率不高(只有3.2),所以开发面积只有5.5万平方米,是最近10年里江东地产开发的最小项目。

江东 境界地块实景图

江东境界地块实景图

面粉早就告急 坚持开发已属不易

江东地产是昆明老牌实力开发商,在10多年前,江东集团是昆明拥有土地储备最多的房地产企业。由于江东的土地储备基本集中于北市区,所以江东地产也一度被媒体戏称为“北王”。可惜再庞大的土地储备也有消耗完毕的时候,进过多年高强度开发,江东在北市区曾经拥有的庞大土地储备已经所剩无几,但在新增土地储备方面,因为种种原因,江东地产自2007年之后,就没有在土地市场上公开拿地,好在江东当年拥有的“面粉”确实足够多,尽管生产了多年“面包”,如今搜刮存量还是能够再加工一批“面包”的,只是这些遗留下的“面粉”品质不一,江东地产只能零敲碎打,多开发些小项目。

值得注意的是,虽然总体上土地储备已经越来越少,但江东却仍有部分地块长期闲置,其中江东境界的133.93亩土地就多次被列入闲置土地名单。云南房网查询发现,江东境界的土地证发放于2008年,但该地块实际上早就属于江东,可能是2008年才完备土地手续。这是目前江东地产少有的一块位置好,面积大的优质可开发用地,也是当年江东巨大土地储备中所剩不多的大面积完整地块,但这个项目虽然早在2012年就已过规,而后却在2013年、2014年多次调规,以至于迟迟不能开发。去年,江东境界曾一度开工,可是到去年10月又再度停工。今年,江东境界再次被五华区列入闲置土地名单,但给出的闲置理由却是“政府原因”。看起来,如果不是政府原因,按照2012年该项目即过规的开发进度,这块地的开发现在可能已接近尾声,江东手上的土地储备将会更少。这家近几年遭遇许多波折,创始人又失去自由的昔日地产豪门,能够挖掘潜力、坚持开发,实属不易。

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