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二手房买卖合同:这两个容易被忽视的隐患要看清楚

宁波日报       2016年12月19日 10:46   我要评论
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如果向银行贷款购买二手房,在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”,一个针对着卖家,另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意,再遭遇贷款不顺利,就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章,值得所有需要通过银行贷款进行二手房买卖的当事人认真阅读。

购买二手房,很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定,有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义,中介很少主动向买卖双方作详细解释。如果贷款过程顺利,它们就不会造成影响,但如果贷款因各种原因受阻,买卖双方就可能因此而发生纠纷,直到这时,当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。

“当初不是这么说的!”“我之前根本就没看到这个条款!”作为一名律师,我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是,打官司肯定要看证据,双方签字的合同,就是双方权利义务的依据,你自己没有注意到问题,绝不能成为免责的条件。

这两个一个针对买家,一个针对卖家的坑,究竟是怎样的呢?

一、对贷款次数及贷款办理时间如没限制,坑卖方

在房产交易中,任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款,尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者,其在卖房的同时还往往在买房,急着卖了房后去交购房款。在这种情况下,贷款如果受阻,事情会变得很麻烦。

必须知道一个常识:银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多,如买方信用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等,很多时候银行对于为何不批贷款,甚至不会作出解释。

还有的时候,因为银行不批贷或者虽然批贷,但额度没有达到买家的理想要求,就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况,而每多做一次贷款申请,获取贷款的时间显然就要延后一段。

那么,买家在向一家银行申请贷款被拒后,有没有权利再次申请贷款?如果再次被拒,有没有权利再换一家银行提出申请?这样的申请到底可以进行多少次?

对于这些问题,很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到,如果买家提出的贷款申请顺利获批,自然没问题,但如果买家向第一家银行申请贷款被拒,再向第二家申请,卖家可能就不同意。

此时,如果双方发生纠纷怎么办?看合同!

合同会怎么约定呢?这并没有法定标准,但如果签约时没有特别要求,中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的,很可能会约定“向一家银行申请不成,再向另一家申请,直到贷款批准为止”。

也就是说,在理论上,买家一次申请贷款不成,可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款,那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢?

但卖家即使不愿意似乎也没办法,因为合同约定可以多次贷款,没有任何限制,这时,如果不配合买家申请贷款或者毁约,卖家是要承担违约责任的。发生这种情况,卖家只能捏着鼻子认了,否则,一定会引起纠纷。

在现实生活中,经常出现因买家一次贷款不成,而急于用款的卖家因此想解除协议的情况,他们甚至会大声喊冤:“当初没告诉我贷款要这么长时间,还说很快就能办好,而且我确实急用钱呀!”但卖家所说的“很快办好”,在书面合同里是没有的。

作为卖家,应怎么防止和避免这种情况的发生?

其实很简单,如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待,最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制,比如“贷款最多不得超过两次”,再比如,“在某年某月某日前,如卖方不能收到买家的贷款,买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况,就能按合同设定的条款要求处理了。

二、对不能取得贷款怎么办没约定,坑买方

前面说过了,贷款可能会因为各种原因不获批准,有时换家银行申请就批了,但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来,这时,就要轮到买家来解决问题了。

如果根本就无法获得贷款审批,或者因为各种原因银行不能足额批贷,此时,买方有无能力自行支付余款?很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况,在此,我想告诉大家,这种可能确实会发生。

有些买方这时可能会这样对卖家说:“是银行不批贷款,不是我不想买,现在钱贷不到,就不能算我违约了,所以,我们只能解除合同,请把钱退给我。”

现实生活中还出现过更奇葩的事:有个买家,明知自己信用原因贷不了款,也不肯自筹款项支付余款,仍然与人签约买房。因为房价已上涨,卖家同意不追究其违约责任,只想赶快解除协议另找买家。没想到这个贷款申请被银行拒绝的买家竟然不同意:“房价上涨了另卖肯定赚钱,你要分点给我,我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院,买家被判赔偿后仍然不服气:“是银行不批贷,这能怪我吗?凭什么让我承担责任?”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道,对卖方来讲,不管通过什么渠道筹集房款,买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定,在二手房买卖书面合同或补充协议中,通常会约定如果贷款不成,买方有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一点,很多买方在签约时根本就没看到,或者虽然看到了,但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题,买方才重视此事,如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款,就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策,就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时,如果房价在上涨,卖家不是特别难说话的人,也许会同意不追究或少追究责任,双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任,或者碰到房价下跌,买家就会比较尴尬和被动。

作为买家,怎么防范这个风险呢?

我的建议是,买家如果确认自己只能通过贷款购房,绝对不能自筹款项,最好在签订合同时,要求增设一个解除协议的条款,明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同,并约定不承担责任解约,或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分贷款额度,不能自筹款项补足房款,那么,在前面那句话的“贷款”前面再加两个字,约定为“足额贷款”就可以了。合同里有了这样的条款,就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

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