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深圳万科重回主城 从豪宅到罗湖烂尾楼背后的散售逻辑

观点地产网       2016年12月06日 08:37   我要评论
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万科前11个月销售额达到3414亿元,与恒大仍有数十亿的差距。在这场榜首大战中,万科集团内城市公司的肩上无形中也多一份压力。对于它们而言,其2016年剩余不足一个月的一举一动都引起关注。

相比于北京、上海、广州一线城市公司近期的频频拿地,在大本营深圳,万科近期却选择了推进几乎延期一年的项目。

观点地产新媒体了解,位于深圳罗湖的“万科·深南道68号”于12月4日举行启动项目体验中心,正式宣告这个斥资收购而来、体量18万平方米的烂尾楼改造项目进入入市倒计时。

在深圳万科的官方表述中,这被视为其时隔多年重新回归市中心“非常重要的标志”。项目地处深圳最重要的道路深南大道边上,因通体金黄色的外立面被外界称为“大金牙”,深圳万科两年前仅用3天便决定收购。

不过,即便对于这一核心地段项目,深圳万科并未选择自持,而是选择大部分散售以换取现金流。

深圳万科相关负责人对观点地产新媒体证实,“大金牙”的公寓及写字楼部分将主要用作散售,并预计12月中下旬开始销售,备案价格约6万元/平方米。他进而打起广告称,这部分物业的投资回报率“相当高”。

罗湖烂尾楼生意

资料显示,深南道68号项目占地约1.28万平方米,总建筑面积18.05万平方米。项目由东、西两座塔楼组成,用途主要为公寓、写字楼,以及数层之高的商业裙楼。除了金黄色的外墙,深南道68号过去二十余年的历史同样受人关注。

据观点地产新媒体了解,“大金牙”最早归属于新世纪建设发展(深圳)有限公司,曾命名“新世纪广场”,1993年开工建设,直到1998年才封顶。2000年,新世纪无力继续投入建设,项目成为烂尾楼。

直到2012年,新世纪广场债权人之一的深天地A披露,公司以1.8亿元转让所拥有的新世纪广场所有权权益(含风险)。此后项目更名为“正顺广场”。直到2015年5月28日,万科通过股权收购方式接过正顺广场,再度将其更名为如今的“万科·深南道68号”。

谈及当初收购上述项目,深圳万科营销总监辜庆永在12月4日的活动上透露了两点原因。这首先基于万科自身战略转型的需要。

辜庆永表示,过去几年来,万科已经宣布从单一住宅开发商转变为“城市配套服务商”,除了住宅外,包括酒店、办公、教育等都是转型领域。他再次强调,万科已经不是纯粹开发住宅。

其次是项目的地段优势使然。他表示,深南道68号位于深圳核心位置,“符合公司战略转型的项目定位”。“这也是深圳万科重回市中心非常重要的标志。”

据辜庆永透露,深圳万科只用了3天就决定把项目拿下,具体是通过从一家已经和项目签下协议的开发商手中收购。但他拒绝透露这家开发商的名字,仅提示“全国知名开发商”及“在深圳暂时没项目”两条线索。

值得一提的是,深南道68号原计划2015年底入市,此后却迟迟未有进展。市场消息曾指出,深圳万科原计划将项目规划成公寓,而区政府希望通过写字楼实现产业引导。对此深圳曾回应,项目当时正在“研发中”。

如今看来,深南道68号最后或许主要打造成了公寓产品。据深圳万科此前披露,项目计划主推约33-152平方米高端公寓、精英办公产品。其中,公寓部分拟引入万科旗下V+公寓产品系,后者定位于服务都市高端人群。

当天晚上,辜庆永公开声称,上述项目经历了19个月(入市),“已经等得太久”。在接受采访时,他对观点地产新媒体表示,上述项目包括写字楼、公寓部分主要是做成精小的家庭式SOHO类型,且基本会采取散售策略。

散售逻辑背后

辜庆永介绍称,深南道68号项目目前备案价格约在6万元/平方米,计划未来一周获得预售证,并自12月中下旬起开始销售。

某种程度上,这种针对投资需求的公寓产品,采取的模式与房地产市场常见的“售后返租”有相似之处。观点地产新媒体了解到,万科此前已聘请英国某服务式公寓管理公司,计划为项目提供资产管理。

深圳万科披露,经第三方资产管理公司测算,该项目的投资回报率大概在4%左右。对此辜庆永回应称,项目未来用来出租,每平方米每月平均租金约160元,且4%的回报率已经相当高。“东京可以对比的物业回报率可能1%到2%左右。”

即便未来资产升值效益诱人,深圳万科采取的散售策略正说明,其对于诸如深南道68号这种倾心的核心地段项目也没有长期持有的意愿。

实际上,据观点地产新媒体了解,除了深南道68号,深圳万科2014年曾计划引入香港领汇基金将旗下龙岗万科广场进行出售;万科前海企业公馆同样于去年与鹏华基金合作,做出号称国内首支公募REITs。

对于深圳万科的策略,业界有不同解读。其中戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端对观点地产新媒体指,考虑到“大金牙”已有二十余年历史,万科以现楼方式收购过来以后,在改造方面终究有所局限,持有价值并不如目前的新式商业项目。

深圳万科方面的表态也在一定程度上佐证了这种说法。辜庆永曾表示,该项目的写字楼部分当时做得“格局相对小”,面积段也较小,涉及的业态包括WeWork等联合办公空间。

同时她从市场角度分析称,目前深圳写字楼业供应量较大,罗湖区却在相当一段时间内供应较少,因此仍存在较旺盛的办公及居住需求。在此情况下,企业基于对物业的持有价值判断选择销售以换取现金流,也是一种策略。

而另一位市场人士则对观点地产新媒体表示,和卓越、京基、星河等深圳开发商相比,万科过去在深圳主要从事住宅开发,近年来才转型商办物业。“所以,不排除万科目前仍在逐步探索阶段,短期内大量持有的可能性较小。”

在万科过去三十余年的发展史上,最早涉足房地产开发领域要追溯至1988年,该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地,由此开发出“威登别墅”。不过,由于成本控制等因素,深圳万科近年来主要集中在关外区域布局,且以住宅为主。

如今面对这座城市日益稀缺的可开发土地和日益增长的高净值人群,深圳万科开始谋求重新“回归城市中心”。除了深南道68号,该公司在福田、南山区拥有臻山府、瑧山道、瑧湾汇三大高端项目,货值预计在400亿元左右——这些项目仍以销售为主。

销售策略的背后,还暗藏着深圳万科背负的业绩指标。此前接近深圳万科的人士对观点地产新媒体透露,公司年初制定的销售目标达到了400亿元。其中毫无疑问,“臻系列”及深南道68号都承担一定的业绩比重。

另有消息显示,今年以来,深圳万科获得了车公庙地块、福田三星视界厂房地块等,还计划将总部搬至福田。这似乎也预示着,由收购“大金牙”开始的一系列主城扩储行动,未来深圳万科或许会继续上演。

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