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商业供给成倍增长 昆明商业体要如何突围?

春城晚报       2016年11月10日 11:27   我要评论
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北辰大道欣都龙城15楼,刚递交了去欧洲工作签证的张女士走出大厦,在楼下转了一圈,几个平时常逛的门店也没了吸引力,“现在过来逛的时间越来越少了。”家住北市区的张女士感叹道。大厦不远处,一个还留有上一家招牌的大型餐饮店门上,清晰地写着“招租”字样。采访中,作为昆明人口密度最大的北市区,商业也正面临温饱不均现象,商业分化已逐渐蔓延。

体量超500万㎡

部分综合体存洗牌出局风险

一边是门店关闭,另一边却销售业绩持续增长。此前公布的2015年全国商场购物中心百货业绩销售额中,昆明购物中心业绩最好的是顺城和百盛两处门店,百货业态销售业绩均超过14亿元。“其中,顺城ZARA门店去年的销售额高居中国内地第二名,仅次于北京西单大悦城。”9月份的一次采访中,仲量联行成都零售地产部商业咨询总监邹丽娟透露了这样一个数据。

仲量联行统计数据显示,2016年昆明购物中心商业供给大约为240万㎡,预计到2020年,将翻番超过500万㎡,“商业供给近5年来成倍增长,造成商业市场竞争分化加剧。”本地一位业内人士直言,分化加剧,部分商业综合体面临洗牌出局风险。

开篇提到的不是个例,北辰大道往北,小康大道中段的一个大型商业综合体,挤满各种促销棚的广场上,却没有几个人,“按理说,周围都是居住区,人气不会太差,可这边的整体招商情况一直不太好,缺乏大品牌商户,也让消费人群往外流失了。”一位不愿具名的店铺老板称,他在此开店快两年,旁边的几个门店至少换过两三拨老板。

“门店更换商家太多,里面业态也参差不齐。”记者走访发现,该商业体内,除稍显集中的餐饮区外,稍偏西的区域,陈列了建材、酒店、百货、足浴等多个业态的店铺,不过多数门店生意略显冷清。

业态汰旧换新

复合型游乐挤压传统休闲娱乐市场

就算是像北市区这样一个人口密度大,商业起步早的区域,也面临着新增商业体量的竞争,该区域往北,爱琴海购物公园9月份刚在新时代广场举行了开工仪式,计划2017年正式开业!据悉,除爱琴海购物公园外,新时代广场未来将建成包括开放式风情购物街等在内的50万㎡的商业综合体。

这也是昆明目前商业市场不断激增的一个写照!晚报记者统计,仅9月和10月,昆明主城就有包括西城COHO(正式品牌发布)、瑞鼎城爱琴海购物公园等多个商业综合体有推进进度。

来自昆明中原机构资源中心的研究数据显示,截至上半年,昆明商业库存为187万㎡,去化周期为26个月。而另一机构稍早前的数据则显示,前8个月,昆明总商业去化面积仅为9万㎡。

更值得注意的是,除了商业市场本身竞争加剧、产品过剩外,昆明商业业态本身也面临着汰旧换新。“除了传统百货受到的冲击外,包括娱乐和休闲餐饮等业态,也面临快速地更新换代。”仲量联行邹丽娟接受采访时表示,不光是昆明,从全国市场布局来看,快时尚和复合性高的游乐种类也在逐渐挤压原本的休闲娱乐市场。

从近两年商业市场的布局中,也足见一斑。2014年,玩具反斗城先后进驻顺城购物中心和同德广场;今年,广福路爱琴海购物公园率先在昆明引入马术俱乐部和航空俱乐部;西城时代在品牌发布会上透露,目前招商中,已引入结合运动和休闲为一体的高端俱乐部。

市场如何突围

购物中心将转变为社交情感空间

“未来购物中心将转变为人们社交聚会的热点场所和联系情感的空间。”邹丽娟认为,业态的更新,只是这种空间转换的一种趋势,而其中,围绕消费者自身的社交和交流需要的转变也成为必然。

事实上,这也是本地多个商业综合体在市场突围中更多考量的一个关键。

“前几年餐饮市场大行其道!可在未来市场布局中,将很难以单一业态撑起足够的市场空间。”业内人士分析。

10月1日举行的实力心城·汇力花千坊开业仪式上,其商管团队直言,作为呈贡首席文化艺术商业街区,其业态除了融合特色餐饮和休闲娱乐等传统业态外,针对周围居住人群的教育和高校年轻人群的文化交流需求,还将主打教育培训、艺术文化创意等为主的文化艺术业态。

“吸引客流,也要树立有别于市场的主题标签,才是突围关键。”邹丽娟表示,昆明作为旅游城市,文化商业板块一直是各大购物中心热衷于探索的领域,具备优势的文化业态将是未来各商业综合体的竞争力关键。

回到篇头提到的欣都龙城,9月份其新开业的4家新店中,除特色休闲餐饮漫咖啡等外,还有一个主打文化艺术教育的八八空间,“联合签证中心等落地欣都龙城,对于周边高素质消费人群来说,有着不小的吸附力,这也是我们选址落地的关键。”工作人员介绍。

延伸阅读

未来哪些商业业态能打动你

1.复合型“游乐”

对于逐渐成为消费主力的90后、00后消费群来说,游戏本身的吸附力将是其消费的主趋势。而复合型游乐业态未来也将呈现针对各年龄层的分化趋势,前文提到的马术俱乐部、航空俱乐部,也是针对城市高收入精英人群的代表性消费点。

代表:爱琴海购物公园马术俱乐部、顺城玩具反斗城等。

2.创意文化娱乐

在这一轮商业业态升级中,新兴娱乐与文化艺术、创意零售、主题餐饮、儿童亲子正进行更深层次的复合和跨界,从而对其目标客户群产生更高的黏性、趣味性和人流吸附力。而将文化生活等因素融入娱乐休闲中,也让消费者更容易享受到,这也将成为吸引国内外消费力的一个关键。

代表:星巴克烘焙工厂、life style、邦得旺家居品牌等。

麻辣观点

商业市场将进入运营和资产管理时代

在仲量联行华西区零售资产管理部总监朱敏看来,未来商业市场将从开发时代进入运营和资产管理时代。特别是在存量过剩的大背景下,商业地产市场的运营和资产管理显得尤为关键。

来自仲量联行的数据,目前全国8万多家地产商,有一半都直接或间接地介入了商业地产,由于95%以上缺乏商业地产操盘经验和专业体系,“导致大多数地产商采用模仿标杆零售企业的模式,从而产生同质化现象频出的问题。”朱敏解释道,现在地段并不是零售企业成败的唯一条件,资产管理能力才是决定因素。未来零售市场的竞争已逐渐从单一的商品、品牌竞争走向多维的立体竞争,良好的运营管理模式尤为重要。

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