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施永青共享笔记 它让中原独大也让中原承压

观点地产网       2016年09月24日 08:49   我要评论
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“我的起家,也是靠分享。”

大多数人都难以想到,这个“成功宝典”并非出自现时某个互联网行业大咖口中,而是出自已经年近古稀的施永青之口。

9月21日下午,中原集团主席兼总裁施永青现身深圳为zoogming(尊豪网络)站台。在这场以分享经济为主题的讲坛中,施永青并没有过多去谈及代理业务,这一天,他的视角都放在了“共享”上面。

1978年,中原开始成立,那个年代被施永青称为是“独占经济”的年代。

早年间,香港大多数的代理公司都是“私盘私客”的模式,即经纪人自己接盘自己做自己找客户,所有的资源都是封闭式的把握在个人手中,即便公司规模再大,也还是单人作战模式。

这样的信息数据不流通,直接限制了客户和盘源配对成功概率。

当时的中原走出了分享的第一步,就是开放内部共享,共享对象就是盘源。

早在80年代,中原就开始要求员工将拿到的盘源信息放入公司内网,让所有经纪人共同分享,推行公盘私客的模式。这样的方式大大提高了客户和盘源的配对成功概率,也成为中原当时领先香港市场的主要原因之一。

这样的共享带给了中原三十余年的繁荣。据施永青介绍,中原之所以能在80年代、90年代到21世纪第一个十年,保留有市场领先的优势,就是因为中原有分享。

然而,这种平静在21世纪的第二个十年被彻底打破。

互联网的飞速发展催化了分享经济,几乎所有的传统行业都不可避免地发生了一定的进化,或创新、或多元化、或转型,代理行业也不例外受到了分享经济的洗礼。

在电商、大数据、全民经纪人、信息透明、增值服务等互联网新概念的催化下,代理行业催生了一批奉行新模式的新对手,他们比中原懂创新、懂变化、也更加懂得分享。施永青不得不承认,中原是落后了。

抛开创新不说,就是分享这一项,中原也落后太多。代理行业最早推行分享经济的人却在近年来受到新型分享模式的冲击。

在施永青看来,过去使之辉煌、壮大的共享,也成为了其现在的短板:“就是因为我共享盘源,我才有今天。也是因为我共享的程度不如某些竞争对手,所以我今天就受到压力。”

摆在施永青面前的,除了竞争对手,还有自己落后的步伐。

施永青坦言,在分享经济的时代中,中原有很多地方做的不够,排在首位的就是资讯的分享。施永青表示,中原的资讯分享不够真、不够齐、不够及时。

在过去,中原虽然要求经纪人共享盘源,但是更多信息、资讯分享的真实性、丰富性以及资讯及时性程度并不是太高。

“我们当时要求分享的只是业主的电话要真的。但是电话真还不够,需要盘的资料里面的内容,也要真。比如这个盘,业主是不是放盘?放多少钱?现在房子的状况是怎么样?”。

这既是一个技术性问题、也是一个经纪人分享心态性问题,而这两个方面,至今还是让中原头疼的事情。

中原把技术性问题寄望于专业化的公司,比如说其合作对象专做街景看房的zooming——它能帮助中原把房子内外环境最真实的情况带到客户面前。

这种透明、真实的看房工具能让中原得以节省人力成本,但是更多的,中原想要的是迎合客户对于信息真实性、便利性的需求。

在这一次为Zooming站台的同时,施永青言语中流露出一丝无奈之感:“跟Zooming合作就是要利用他们的技术……这方面跟Zooming合作,如果做得好,我们的竞争力就会大大提升。”

这恰好说明,中原原有的竞争力已经被削弱了,中原自身也开始探索依靠外部力量来创造新的竞争力。

从去年开始,中原已经开始进行调整,以更加开放、“时尚”的姿态去补上这些新思维的短板,同时寻找新的抗衡能力,施永青重出山、再提上市、涉足新行业、拥抱互联网等系列动作,已经在向外界释放出“中原正在努力跟上时代”的信号了。

“这个没办法,所以你要加倍努力,才有扭转局面的机会。”

以下为中原集团主席施永青先生在9月21日举办的“互联网+房地产时代下的分享经济峰会”上的现场采访及问答实录:

现场提问:您怎样看待今年深圳的“金九银十”以及下半年深圳楼市的发展状况?

施永青:金九银十是一般性的现象,过去一般到九月十月,暑假的过去,考试时间的过去,一般是交投量比较大的日子,但是每年应该有不一样的情况,不一定说一定是金九银十,我自己看今年的情况可能有一点不一样。

因为市场已经提前爆发了。价格从去年国家的货币政策开始放松以来,资金流进房地产的情况已经有一段时间了,而产生的效果是价格大幅上升,在一线城市,带头的是深圳,后来上海、北京也一路升上来了,升到这个高度,我觉得基本上已经跟经济的增长、人的数额的上升、人口的增长,都已经有一些特质。

在这种情况下,政府是不可能不理这种情况的。如果真的过度,一般年轻人会觉得自己出来社会工作,再努力也买不起房子。那一个国家不能够让年轻人都好象没有什么希望,连住的问题也解决不了。一个政府如果想社会稳定,就不想出现这种情况,国家其实已经不断在出政策。深圳最早,现在连二三线的城市开始也有一些政策出来,要重新限购,或者一些贷款的条件,也减少了很多优惠。

这个代表政府已经不想房价升得太多。现在房价上升已经在某一种程度变成一种社会上的资产配置的转变,而不是实体经济的需求带动。现在国内叫“资产荒”,大家都想手里面拿一些实体资产才觉得安稳一点。但是一个国家的资源也不能够都流到这个地方,可以做成资源错配。

我相信合理一点来说,房地产应该降温,不要让它再烧得这么厉害,再烧下去会对民生、经济、金融市场将来都做成破坏。如果站在社会的长远利益去看,我不再想看到金九银十,否则引起政府收紧政策的话,对整个市场,我们的行业都会做成比较大的打击。

当然,有时候很难靠这个行业里面的人自律,因为能够卖得好的时候,我不卖人家卖。市场是有竞争的,我觉得政府在某一种程度上,我还是认为要出手的,这个出手早比晚好。你现在还不要升得太厉害的时候,就让它停下来。升得很高的时候把它压下来,它掉下来就会痛,现在可能掉下来都会痛。所以应该是出手快一点。

现场提问:在自由的市场经济下,如果政府一直在现在这个情况下,不出台任何的政策,任由现在这个市场自己作用,会不会比政府出台更好一些?

施永青:政府不干预,本来是可以让市场自己调整,问题现在是全世界的政府都在干预。

美国在QE,虽然现在没有立即加息。美国经常说人家在操控这个货币,他其实自己也在操控利息、汇率。因为不是一个国家,日本、欧洲。钱是政府放出来的,你怎么可以不理它。本来不理它,比如说怎么样去库存,你就让做错决定的开发商承担自己投资错误的效果。

我对于去库存是不赞成用现在的方法。现在是用小市民的钱,用国家贷款给小市民去替开发商去库存。对社会不好。因为开发商只是几个老板,这几个老板他投资失误就让他亏损算了。你把千千万万的小市民替他买单。这个小市民的钱被困死了,还背了一身债,就会影响将来中国的内需,市民的消费能力被破坏。他以后每个月还要供楼,影响国家的内需,影响社会的再投资能力。

所以我觉得这个去库存,我们要去的是社会的库存,不是把开发商的库存转嫁给小市民。所以我觉得这种去库存,没有价值。

现场提问:现在去库存已经热到三四线城市,三四线城市房价这么高意味着什么?

施永青:三四线城市还没有怎么高,现在也在起来。越起来越难去库存。因为你要去的成本就更高。现在的变化对去库存帮助不大,反而影响将来实际的去库存。

现场提问:您怎么看分享经济的本质到底是什么?与去库存有什么联系?

施永青:分享经济最大的功能就是使一些闲置的资产可以利用起来。

但是,现在中国如果三四线城市,这个闲置是已经做成的闲置,它是什么情况下可以利用起来?比如说Uber是普通人的车平时没有人用的时候,也可以拿来接客,你自己上班的时候也可以带一程。但是如果本身你房子已经有的,而且控制在里面,你本身的供应链已经过多,那你就没有增加使用的。你叫人从这里搬到那里,这里住了人那里也是空的。就是要供不应求的时候。比如早上上班车不够,有一些空的资源就可以利用起来。但是如果基本上每人两三部车,你还叫他分享,那他家里的车就停多两部了。

我觉得这个用来解决去库存是不合适的。

资源不够的时候,因为分享经济去到一个最极致,就是人民公社了,什么都分享。外国现在也有一些嬉皮士组织一些公社,连女朋友也共享的。这种情况跟资本主义社会是不一致的,资本主义现在是靠大量的浪费来维持这个动力的。

如果分享经济做得好,整个经济增长会慢下来,西方的分享经济最开始的时候,你听过就是用电钻,很多家庭买一些电钻,因为外国人都是请不到装修工人,什么都要自己来。他买回来一个电钻,一生才用三四次,买下来就觉得浪费,所以可以大家共享。但是发觉也不是很实际。虽然邻居有电钻借给你,他刚好不在也很麻烦,所以还是要自己买。如果大家可以这样,中国的工业就受影响了。

分享经济有些地方有效,但是我们这个社会还是建立在浪费之上。所以我自己觉得不是所有的地方都可以用。

现场提问:中原怎么利用“共享”呢?

施永青:我们现在主要还是用在公司内部的信息共享。

信息共享就是使前线的人也可以了解公司的状况,他们能够做判断的时候,可以符合公司的整体。公司内部增加透明度,我们是透过让员工掌握公司的状况,在他们做判断的时候,可以做的快一点,不用每一件事都要上报,等批示。这是我们现在想推的东西。

现场提问:中原地产在分享经济上做了哪些创新?目前国内大部分营销还是传统的比较多,那互联网+包括网络营销,您认为需要多长时间能够在中国一些主要的城市铺开?

施永青:我们在这方面,我要承认某一种程度上是落后的。

我在香港是90年代中已经引进互联网,引进一些中原地图的数据。但是我没有估计到中国的互联网透过智能手机普及这么快。所以我们在内地其实是落后的,不单在技术上落后,在心态上也是落后的。

刚才我说经纪人打电话也躲到厕所里面打,就是不愿意分享。先要解决这个心态问题,另外在技术上,跟Zooming合作就是要利用他们的技术。其他城市我们也在增加这方面的投入。

现在我们在竞争上还是相对吃亏的。很多行业都面对一个问题,现在资本市场其实有很多没有出入的资金。中国本身有产能过剩、库存过多的问题。很多资金投了实体经济,都在找机会投资,你有一个美丽的故事,有一个新的概念,你搞互联网、分享经济,你的故事讲得好听了,你就拿到很多钱。

我的对手今年还不是上市,只是通过风投一拿就拿几十个亿,六七十个亿。所以他们在这方面的投入,是很大的。互联网的世界有一个说法,叫赢者独取。我们互联网都是烧钱烧得很厉害的。你将来卖房子不但收房子还有钱拿。这个竞争是不合理的,但是这个竞争现在是很多这种情况。这个会做成一些传统行业,如果你没有新的概念,你拿不到钱的话,你还会被人家排山倒海的进攻。

你问我做什么,我们现在也在投,但投的能力没有一些讲漂亮故事的人拿得多。现在你说做开发商,我知道可能比我还惨。现在一些做经纪人做代理行业的的,比如说世联行,PE70倍、高的时候100倍,但是做开发商10倍也很辛苦,香港的开发商只大多是7倍、6倍PE。他们的故事一定比你好听。

现在你打这场仗,因为你起步慢给人家占领了山头,你要跟上他的上面,他一枪打上去的距离比你远很多,所以你也吃亏我也吃亏,这个没办法,所以你要加倍努力,才有扭转局面的机会。

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