2015年商品房成交1004万方 昆明楼市不太冷

2015年是风云变幻的一年,恐怕也是楼市备受煎熬的一年。这一年,政府频频插手救楼市,330政策、930政策、降准降息打出一套组合拳,云南甚至昆明等地方政府也从不同层面出台了楼市利好政策。这一年,以“央妈”最为任性,央行自去年11月至今连续6次降息,仅今年内就降息5次,最直接的体现便是月供下降。将视线落脚到昆明来看,一整年,昆明楼市都被停工、烂尾、重组、堵路、资金链断裂、开发商跑路等关键词缠绕,楼市不景气似乎已经成为众人的共识。反应在市场上,昆明房地产行业加剧洗牌,重组并购一例接着一例。加之库存量大去化周期长也让房企压力悬顶,开发商不得不给出五花八门的优惠以跑量为重。在政策上,云南来得比想象中更为猛烈:省八条、昆24条、云南省20条,个中的“托市”意味需要细细咀嚼。

2015年1月-12月昆明商品房成交情况

2015年1月-12月昆明商品房成交情况

随着2015年吹响终场哨,昆明商品房成交市场也终于交上了答卷。根据统计,2015年全年昆明共计成交112630套、1003.53万平米商品房,与上年能统计到的商品房备案数据1100.8万方相比,只有不到百万方的差距。不过,值得注意的是,去年的成交量中包含了半年的呈贡数据,若是刨除不计,恐怕2015年至少从成交数据上来看并没有感觉到的那么“寒冷透骨”。

全年成交1004万方同比微降8.84%

根据云南房网监测到的数据不完全统计,截至2015年12月31日22:00,昆明全年共计网签备案各类商品房112630套,备案面积为10035254.21平米。不考虑去年有半年的呈贡数据裹挟其中的话,今年商品房成交套数与上年相比减少了16210套,同比降幅为12.58%。以今年9386套的月成交水平来看,这样的套数差距相当于今年一个多月的成交量。成交面积同比去年同样也有所下滑,数值上减少了972988.79平米,与上年11008243平米的成交面积相比下滑了8.84%。

今年一整年呈贡成交数据的缺失不得不纳入考虑。虽然呈贡数据从主城区剥离已经是去年的事情,但去年数据仍裹挟着整整半年的呈贡成交量,这就对数据对比造成了不小的误差。不过根据昆明某数据机构的统计,2015年上半年,呈贡商品房成交面积约为53.15万方,若补上这一数据,2015年比之上一年差距便缩小至40多万方。

加之去年昆明商品房成交量已经站在历史高位,这样说来,2015年的昆明楼市并没有感觉到的那么“冷”,也没有想象中的那么悲观,至少成交面积所反映出的情况是如此,这一点可以说是意料之外。

高调开局翘尾收场大起大落如坐过山车

从图表不难看出,2015年楼市高调开局,翘尾收场,一路大起大落如坐过山车。

1月份商品房成交套数破万,成交面积也过百万方,这与年关前开发商低姿态频促销大有关联,这似乎已经成为春节前的惯例,开发商不约而同地以跑量为先。不过到了2月份,因春节长假效应的缘故,当月昆明商品房成交量多天挂零,总成交量快速回落,成交套数和面积仅为1月份的半数,2月份成交量虽低,却又在情理之中。

3月在2月降息的鼓点中拉开帷幕,然而央行降息并没有为昆明带来“小阳春”行情,3月昆明仅成交各类商品房9000余套,成交面积也不到百万方。4月份成交跌破9000套,成交面积也持续下滑。从数据上来看,昆明三四月份的销售成交也没有多打眼,这和全国楼市一片衰声不无关系。

5、6月份的成交量悬殊不大,成交面积也只有不到2万方的差距。至此上半年结束,昆明共计售房482万方,同比上年534.92万方微幅下跌9.9%。若加上呈贡半年约53万方的成交量,今年上半年的成交量约为535万方,这一数值甚至超过了去年同期成交水平。

下半年开局,昆明成交又走出了一波小高峰。7月,昆明商品房成交套数破万,约86万方的成交面积居年内第五。然而良好的开局仍然难掩跌势,8月成交量又快速回落,成交套数不到9000,成交面积也仅为70余万方,年内可排倒数。

传统的“金九银十”更是让人大跌眼镜,不但成色不佳,如果不算相对特殊的2月份的话,9月和10月的成交量在今年可算是跌入低谷。其中9月份成交量四年同期最低,10月份为三年同期最低。

到了年底,成交呈现升势,与去年相似的翘尾情节又再次上演。11月和12月成交套数均破万套。尤其是12月份的成交量最为打眼,其以14377套、1224569.23平米的成绩交卷创下了年内最高成交记录。

综合成交走势来看,一季度和四季度成交起伏较大,二三季度则相对平缓。

年度供求比1.08比值继续收窄

2015年1月-12月昆明商品房供求情况

2015年1月-12月昆明商品房供求情况

在一片普降声中,昆明商品房供应脚步放缓,反应在数据上就是供求比继续收窄。2015年昆明主城除呈贡外共计成交各类商品房10035254.21平米,与主城四区的新增商品房供应量1083.5平米相比,今年昆明商品房年度供求比为1.08。对比去年加上呈贡数据保守估算出来的供求比1.4,再次收窄。虽然眼下年度供求比大于1,整体仍呈现供大于求的局面,但供求失衡的状况已渐渐隐去。

具体到每个月,供求比最高的是6月份,当月销量不济,新增供应却是需求量的两倍之多。另外供求比超过1的也只有2月、5月和11月,比值分别为1.29、1.9和1.36。与去年的情况相仿,今年供求比最低值同样现于3月,当月成交93.63万方,新增供应仅为31.48万方,供求比为0.34,而去年最低供求比为0.89。

根据2015年的主城四区的成交面积和新增供应面积计算,两者相差81.4万方,也就是说今年又有80余万方的商品房剩余面积要计入库存。若是按照2015年月均成交水平83.51万方计,那么今年剩余商品房面积只需要不到一个月的市场消化时间。

即便商品房库存急剧增加的情况已经不在,但由于昆明整体库存仍然较高去化仍需时日。不过随着昆明土地市场供销下滑,商品房新增供应势必还会继续放慢步子,昆明的库存和去化压力都会得到一定程度的减缓。

年内房价9连降

2015年昆明新房均价走势

2015年昆明新房均价走势

如果说2014年昆明房价还在涨跌互现的话,那么进入2015年,这一现象已经不复存在。昆明房价自4月份开始变进入了下行通道,此后一发不可收拾。即便是在全国涨字当头的大势下,昆明也难挽跌势,房价一路直下,连续9个月下滑,12月份跌入冰点,至7632元/平米。

从走势上来看,1-4月昆明房价走势平缓,上下波动不大。而4-7月,房价急剧下跌,6月跌破8000,其中5-7月这三个月的降幅均在1%以上。直到进入8月,跌幅才有所收窄,表现在图标上,8-12月虽然仍在持续下滑,但走势已经渐趋平缓。

事实上,从去年下半年开始,昆明楼市便开始显出颓势,楼盘降价贯穿了整个下半年,不过彼时仍对2015年抱以期望。而事实却是今年的昆明并未在价和量上打出一场“翻身仗”,整个楼市呈现出的是供求双降、量价齐跌的局面。不过,值得高兴的是,虽然昆明供销双双下滑,但供求矛盾却得到了进一步缓解,这意味着相关缓开发政策已经收到效果,市场正呈现出良好的去库存局面。

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  • 房网用户

    不是缓开发,是土地价格太高,地卖不掉,你这是瞎掰啊,
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