价格虽略跌销量仍大涨 2014昆明楼市喜忧参半

2014年的昆明楼市可用跌宕起伏一词来形容。马年开局,全国范围内的降价潮突袭,昆明各大楼盘也跟风似的降价且成蔓延之势铺陈开来。裹挟在开发商跑路、项目烂尾、交房爽约、资金链断裂等一系列的负面消息中,昆明房价下行通道打开,各大房企包括入昆的国内一线大鳄均被搅进了“低价快跑”的战局。看数据,库存高、成交量下滑的双向作用带来的是低迷的楼市;看政策,取消限购、放松限贷、公积金新政、央行降息等多重利好政策连番出台,提振楼市意图明显;看市场,开发商在迷雾中艰难度日,乘政策示好期间配合“以价换量”。高位震荡中,昆明楼市终是在年底逐步升温,并上演了年终翘尾行情。更为重要的是,2014年的昆明楼市并没有想象中低迷,抛开下半年呈贡剥离以及年中数据缺失19天的因素,2014年昆明128840套的商品房成交量相较于2013年的120530套,增加了8310套,增速虽然收窄,但也略涨了6.89%。

2014年昆明商品房成交情况

2014年昆明商品房成交情况(下半年不含呈贡)

实际成交1344万方同比增30%

根据云南房网能监测到的每日成交数据不完全统计,从2014年1月1日至2014年12月31日,一年内昆明共成交各类商品房128840套,成交面积11008243平米,若以此数据为准的话,2014年昆明商品房成交套数相比2013年增加了8310套,同比增幅为6.89%。成交面积增加了769724.89平米,同比略涨7.52%。仅凭此不完全数据,昆明2014年度成交商品房不论套数还是面积,均站上历史最高位。

但事实上,实际成交数据还要远大于此。从7月份开始,呈贡的成交数据便从主城中剥离,至此呈贡新区的商品房成交情况成迷,唯一一次公布数据是在10月份,当月呈贡商品房成交120.56万方,比同月主城区成交的85.06万方还要高出许多,但这显然不能成为呈贡商品房成交的常态。近日,云南房网曾致电呈贡区房产信息网,对方称呈贡成交数据仍在统计当中。而某业内人士根据2013年呈贡商品房成交同期占比情况,推测2014该区的成交量得出,呈贡8月成交分别大致为10.24万方、9月14.78万方、10月9.71万方、11月10.93万方、12月25.2万方,以此保守估算,呈贡下半年商品房共成交191.42万方。

另外,从2014年6月26日至7月15日昆明市房产信息网“玩了”长达19天的“升级游戏”,因此导致昆明成交数据至少缺失了19天,根据数据缺失较多的7月份平均每天成交2.75万方商品房估算,19天累计成交52.25万方。也就是说,加上下半年估算呈贡成交数据,2014年,昆明商品房成交面积大约为1344万方左右,这一数据相较于2013年成交的1023.85万方,同比增长了30%左右。

由此可见,2014年昆明五区商品房成交仍然保持较高增速,较2013年成交面积同比上涨了47.53%的高速增长,2014年并没有体现出太多逊色,保持了30%左右的增长。这一点,颇为令人意外。

年中低迷年底翘尾市场大致呈“U”型走势

根据数据分析,2014年开局受岁末开发商惯常的促销走量影响,1月昆明商品房成交破万,成交面积也过百万方。而到了2月份,在春节长假的影响下,昆明楼市进入淡季,其无论是成交面积还是成交套数竟还不如1月份半数之多。

进入传统的楼市旺季三月四月,虽然“金三银四”的概念在近些年来日显淡薄,但从2014年昆明全年的成交数据来看,两个月的成交套数均超过了万套,成交面积也破百万方,其中3月份120.31万方的成交面积还创下年内第二高值,仅次于12月份。由此看来,昆明楼市在2014年仍是迎来了小阳春,“金三银四”之说亦是十分应景。不过人们所期待的“红五月”却没有如期到来,当月昆明商品房成交套数虽然破万,但成交面积却仅为81.77万方。

到了6月,楼市下行趋势更为严重,成交骤冷,56万方的成交面积让人大跌眼镜。楼市下行趋势一直延续到7月份,当月昆明仅成交5172套商品房,成交面积44万方,但实际上7月份昆明商品房成交数据缺失14天,若按照单月日均成交套数和成交面积推算,7月份昆明商品房成交套数还要增加4256套,面积增加38.5万方。因此,7月份并非全年成交的“U底”。

诸多数据表明,昆明6月-8月的成交情况都不算乐观,开发商与购房者也进入了深度博弈期,原卖方市场也随之向买方市场转换。

从8月始,限购取消、限贷放松、公积金新政、央行降息等有助于提振楼市的政策接二连三地出台,给足了楼市信心。也正式从9月份开始,昆明楼市成交已在逐步回暖,除了10月份商品房成交量未破万套以外,9月、11月和12月的破万的收成都不错,其中12月的成交套数和面积均刷新了历史记录。整体看来2014年昆明楼市呈现出的是两头高中间低的“U”型走势。另因下半年呈贡成交数据被剥离,这直接导致了昆明全年的商品房成交起伏较大,犹如坐过山车。

年度供求比收窄大致为1.4

2014年昆明商品房供求情况(自7月始呈贡数据缺失)

2014年昆明商品房供求情况(自7月始呈贡数据缺失)

2014年在楼市整体下行的同时,昆明的商品房供求比却在收窄。根据估算出来的数据,2014年昆明主城及呈贡累计成交各类商品房1344.47万方,与同样1828.83万方的供应量相比,供求比约为1.4,相较于2013年1.7的供求比已然大幅收窄。但从这一年的成交量和供应量来计算,两者相差484.36万方,按照2014年平均每月的成交面积112万方计算,2014年剩余预售面积还够市场消化4个月。

其实,在没有呈贡数据的情况下,昆明商品房供求比就已经微幅下降,未来呈贡数据出炉加入统计之后,供求比同比大幅收窄。也就是说昆明的库存压力、去化压力都在下降。另外,同年昆明主城土地也出现供销双降局面,即便这些土地投入开发,未来的供求矛盾也会得到进一步缓解。

倘若刨除估算数据不说,从各月看来,商品房供求比最高的是6月份,当月昆明商品房成交面积为59万方,新增供应量177.14万方,供求比高达3。供求比最低的是3月份,为0.89。楼市整体呈现供大于求的局面。随着新项目的不断面世,未来昆明楼市的供应量依然充足。

房价呈下探路线9月跌至最低

2014年昆明房价走势

2014年昆明房价走势

昆明楼市整体形势严峻同样表现在房价上。来自中国指数研究院的数据显示,昆明房价整体呈现下行趋势。

其中9月跌至最低,仅为8112元/平米,这是年底第五次下跌,环比每平米下降了41元,虽然房价下行通道打开,但这一年内最低价仍居西南地区最高。年内最高房价出现在2月份,为8633元/平米,环比每平方米上涨65元,涨幅为0.76%,但涨幅相比1月有所缩小。同比来看,昆明2月份房价相较2013年同期每平米上涨了289元。

另外,从2014年昆明的房价走势图中不难看出,1月-5月,昆明房价整体趋稳,上下波动不大。巧合的是,与商品房成交走势吻合,进入6月份,昆明房价便骤然下降,此后虽间歇性上涨,但涨幅均不大。随着房价的下探,购房者也保持了较为谨慎的观望态度。直到多重利好政策为昆明楼市注入生机才一定程度上缓解了购房者“等等看”的心理,“5字头”、“6”字头的房源大量入市也让我们似乎找到了触底的感觉,再加上到了年底,楼市已将政策消化,原还担心政策不确定性的购房者也更容易做出购房的决定,买房和购房意愿明显加强,这也让12月昆明楼市的翘尾行情得到了合理的解释。

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