去年二手房价趋于合理

综合北京市多家房地产经纪公司提供的数据:2005年北京二手房总交易量在65200套左右,与前年57400套相比,增长幅度仅为13.6%,是最近几年来增长幅度最小的一年。交易价格为4400元/平方米,同比涨幅为4.34%;相比前年7.47%的涨幅已经出现一定的回落。这一数据与2004年经纪公司的预期相比,成交量仅为预期下限,而成交价格的上涨幅度与预期相吻合。
走势
增长→停滞→恢复

中大恒基对2005年二手房成交情况进行简单分析后发现,从成交量指标看,全年二手房走势可以分为3个阶段:
第一阶段(1—5月):成交量增长期
按照惯例,受春节的影响,每年春节长假过后1到2周,二手房市场都会出现短暂的平淡,之后会爆发出“井喷”之势。2005年1—5月,反映出这一市场走势,1—2月,二手房成交8325套,3、4、5月份,逐月成交量分别为6007套、7431套、7878套。保持着40%左右的同比增长率,环比为正向节节攀升。分析主要原因就是,在强大的需求面前,加之去年经济适用房首年流入二手房市场进行交易,丰富了房源供给,供需两旺催生了活跃的二手房市场。同时,政策也使得二手房市场较之一级市场相对利好,替代效应也增加了二手房市场的成交。第二阶段(6—7月):成交量停滞期
2005年6—7月,受政策影响,市场进入观望期,6月份,二手房成交量仅有4371套,环比下降80.2%,成交量较5月份骤减近1半;7月份,成交量为4988套。这一阶段的环比增长率降至30%左右。
第三阶段(8—12月):成交量恢复期
8月份,政策效应逐渐明朗,并且,有关部门明确了公房等6类保障类住房上市的条件,二手房市场逐渐走出观望,市场开始回暖,成交量持续上升,单月的成交量又恢复到5000套以上的正常成交水平。
价格
中档房成为交易主流

由于受新房价格上涨的影响,部分潜在的新房购买者转向了二手房市场;另一方面就是在房贷利率上升通道打开和交易环节税负增加的前提下,人们的购房成本上升,购房风险正在加大,因此,这就必然促使一部分消费者更多地往中档房转移。信一天提供的数据显示,总价在30万—50万元的成交比例占到了57%,相比前年的54%上涨了3%。总价在50万元以上的成交比例也有明显的上升,比前年上涨了5%;总价在30万元以下的中低价二手房成交占比由前年28%下降为去年的21%,比前年同期的35%更是下降了14%。
面积
50-80平方米仍是购房者首选

我爱我家提供的数据显示,从二手房成交面积来看,50-80平方米的二手房成交量占总成交量的57.51%,从交易总劾纯矗?芗墼?5万-45万元之间的二手房成交量占总成交量的59.66%。我爱我家市场分析人士指出,北京二手房市场的购房需求基本都是以自住为目的,这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。而面积在50-80平方米之间的2居室,无论是从房价,还是从面积和户型来看,都符合大部分购房者在选择二手房时所考虑的条件。
区域
边缘地带增长迅速
从2005年二手房交易的热点区域来看,朝阳和海淀分别占至全市交易量的26%和19%,仍然位居头两名;而中心四城区(东城、西城、宣武和崇文),受房源供给的限制和相对房价的高位,使得四城区的交易量总和只占全市交易量的14.7%;丰台凭借日益改善的交通环境、相对低廉的房价使其交易量占至全市交易量的14.5%;石景山受到首钢搬迁和CRD功能规划的确立,促成了该区交易量的快速增长,2005年的交易量占比达到了4.5%。相反,曾经被经纪公司所看好的通州,成交量没有明显的上升。北京顺驰指出,原因是由于该地区新房的供应量很充足,因此二手房需求比没有城八区的那么高。
用途
自住占总成交量八成

从二手房购买者的用途分析,去年全年购买二手房自用的客户比例达到了82%,比前年的75%上涨了7%。不过从实际情况看,相当一部分消费者选择二手房往往具有自住和投资的双重目的。北京顺驰认为,这一部分的消费者购房有双重目的,因而对加息风险有较强的抗御力。而用于自住的购房者中,32%是拆迁户,46%是为了改善居住条件而又无法接受过高的新房价格的购买者,22%是由于大人上班、孩子上学和照顾老人等原因以二手房为中期周转房的购买者。2005年北京二手房市场4大新特点
1.二手商品房成二手房市场主角。据市建委数据表明,北京二手商品住房实际成交量及其增幅均大于已购公房。据统计,2005年1-10月,全市已购公房成交量为2.387万套,占总量的43.4%,成交量同比增长约3%;二手商品住房成交量为3.113万套,占总量的56.6%,成交量同比增长约37.9%。
2.部分购房者转向二级市场。据统计:2003年京城一、二手市场的成交量比例为10:1,2004年该比例缩小至6:1,至2005年缩小至4:1。千万家专业人士指出,这主要是由于新房市场的交易量萎缩和二手房市场强劲的攀升趋势作用所导致。首先,二手房市场刚性需求扩大,政策导致新盘房价僵持,新房成交萎缩;其次,二手商品房源放量导致成交量增大;第三,房龄较长的二手房普遍位于四环以内,相比新房更具地段优势。
3.三成客户主动要求购尾房。在“尾房专题”调查中,有30.41%的人表示如果置业会首先考虑尾房,数量仅次于首选商品房的消费者,而首选二手房的仅占到了11.49%。尽管尾房需求旺盛,但业内人士也指出,尾房批量入市还有待于2006年。
4.国家打击投资型购房行为态度强硬。2005年1月至10月二手商品房交易量比已购公房多出0.73万套,对于北京目前的市场来说该情况较为罕见。业内人士指出,国家对投资型购房行为的强硬态度,导致二手商品房成交量大幅上升。投资型买家心理负担不断加重,为了尽快回笼资金,在价格上也有所让步。
【相关链接】
关键词:房产新政
2005年5月11日,建设部等七部门再度联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其影响力也波及至二级市场。
关键词:个税风波
2005年6月15日,北京的东城、朝阳和海淀等区开始试行征收个人所得税,采取“个税与过户挂钩”的强制征收措施。受此因素影响,京城的二手房交易量出现明显萎缩,市场反应剧烈,最终在经过半月的运行后取消。
关键词:价量背离
由于房产交易环节征收营业税、个人所得税等相关税费,大大改变了交易双方的心理预期,京城二手房交易量逆转直下。“价量背离”亦是去年北京二手房市场频繁呈现的一大特色,虽然成交量出现了回落现象,但是依然不能遏制房价上扬的趋势。

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